房地产开发与管理论文

　 房地产税收,论文

　 浅谈我国现行房产税的弊端及完善思路

　 【内容摘要】 当今房地产市场不太规范，主要表现为房价高涨和炒房现象严重等，国家应通过宏观调控加以规范。出台新房产税是措施之一。我认为房产税改革的重点是：第一，对房产值增量进行征税；第二，对个人自用的第二套及其以上房产征税。第三限定免税面积。要稳定房产市场，除了出台新的房产税外，还需要其他辅助措施。比如，压缩投资需求和投机需求；扩大房地产供给、降低房地产开发成本；提高房贷门槛等。

　 Major topics: Nowadays, the real estate market is not normal. Mainly for the phenomenon of real estate prices’ rising. And many people take the house as an investment. The state should regulate and control it through macro-control. The introduction of new real estate tax is one of the measures. I think that property tax reform should put emphases on these problems. First, levy the tax of increments. Second, collect text for the house, which is not the first house. Third, limit duty-free area. To stabilize the housing market, in addition to the introduction of new property taxes, but also need other supportive measures. For example, press investment demand and speculative demand. In addition, expand the supply of houses is necessary. And lower the cost of real estate development. Increase the threshold mortgages, and so on.

　 【关键词】房产税、炒房（改为完善）、房产增值、免税额

　 Key words: building taxes, speculating in house, value _added house, amount of tax exemption

　 目前，我国房价像一匹脱缰的烈马，一路狂奔。面对日趋飙升的房价，普通人对对房子的刚性需求满足不了，而高收入者在高额利润的驱使下，购买房产作为投资，严重扰乱了房地产市场，导致我国房地产市场呈畸形发展。为了规范房产市场，国家出台了多项宏观调控措施，但结果 __。审视现行房产税，弊端重重，已不能适应现行房地产市场现状。由于我国现行房产税对个人非营业用房产免税，对个人房产保有环节征税的欠缺是导致个人房产投机热的一个主要原因，改革现行房产税成为时代需要。

　 一、房产税概述 （一） 房产税概念

　 1、什么是房产税

　 房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。以期积累建设资金，加强房产管理，提高房屋的使用率。

　 2、房产税的职能

　 房产税具有组织收入、调节经济、反映监督的职能，具体表现为：

　 （1）房产税税源充足，收入稳定，是国家财政收入的重要组成部分。充足的

　 财政收入有利于国家职权的行使，有利于政府更好地提供公共服务。_房地产税收,论文。

　 （2）杠杆调节，发展经济。对个人自用的非经营性用房免税的规定，反映出了房产税的征税目的是对富者征税，打击投资投机行为①。对投资的房产征税，弥补了市场调节的不足，是国家宏观调控的体现，有利于经济的发展。

　 （3）房产税还可以起到抑制投机、确保公平的职能。由于房地产的有限性，尤其是土地的稀缺性，使得其财产权只能归部分人所有，从而使房地产市场呈现为卖方市场，这就为投机行为创造了契机。对房地产征税一定程度上打击了投机行为的积极性，利益的减少使一些人远离房地产市场，给普通消费者节省了房产资源，有利于社会的公平。

　 （二）我国房地产税及其特点

　 1、我国房地产税的历史沿革

　 房产税是课征历史较早的税收，而我国是最早征收房产税的国家。《周礼》曾记载“掌敛廛布于泉府”，廛布即是当时课征的房产税，属于土地税的一部分，对三种房屋征收。

　 新中国成立以后，中央人民政府政务院于1950年1月颁布了《全国税政实施要则》，其中把房产税列为开征的税种之一。1951年8月，政务院又公布了《城市房地产税暂行条例》，将房产税和地产税合并为一个税种，定名为城市房地产税，并规定只在核准的城市范围内征收。1973年进行工商税制改革时，又把工商企业缴纳的房地产税并入工商税，但保留了对个人、外侨和房产管理部门征税。1984年在国营企业二步利改税改革时，又制定了房产税条例，但暂缓开征。1986年9月15日， __正式公布了《中华人民 __房产税暂行条例》，并从当年的10月1日起开始施行。各省、自治区、直辖市人民政府根据此暂行条例的规定，先后制定了各自的施行细则。至此，房产税又在全国范围内全面征收。②

　 xx年12月31日， __总理签署 __令，决定自xx年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，按照《中华人民 __房产税暂行条例》的规定对外商投资企业、外国企业和外国人征收房产税。至此实现了房产税制度的内外统一。

　 2、我国房地产税特点

　 （1）我国房产税属于财产税中的个别财产税种，即特定单项财产税。《中华人民 __房产税暂行条例》第一条规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。不包括农民的房屋，而且只限于生产经营性用房，城乡居民用于居住的房屋免征房产税。另外，暂行条例第六条规定，纳税人确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。国家通过免税的方式把没有征税能力的房产户排除在征税范围之外。

　 （2）房产税区别房屋的经营和使用方式，规定了不同的征税办法。用于生产经营的，按房产计税余值征收；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。即从价计征和从租计征。

　 二、我国现行房地产税存在问题

　 （一） 计税制度不科学，国家税收收益流失严重

　 我国对土地和房屋分别课税，实行房产税和土地使用税并立，这种做法不太科学。在现实中，房产和地产在价值上常常难以区分，加大了税收的征管难度，①

　 ②陈少英：《中国税法问题研究》. 中国物价出版社. 2000年版 贺妮娜：《略论房产税的历史沿革》. 06年2月20日版

　 且容易造成国家的税收流失。更重要的是，我国现行房产税以房地产原值为计税依据，没有考虑客观存在的因社会发展等因素而引起的增值部分。随着经济的发展，房产的增值越来越大，国家不对这部分财富征税，是财政收入的巨大损失。且放任这部分财富以私有财产的形式存在，一定程度上助长了炒房现象。按照房产的折余价值计征的房产税，随着折旧的提取，计税依据会越来越小，也导致税收流失。新形势下，应加大对房产税的增值部分征税，确保房产税收收入的稳定。另外，还要建立和完善房地产价值评估体系，建立独立的房地产评估机构，将现行房地产评估机构与房管、土地等政府职能部门脱离，确立房地产评估行业的中介服务地位，努力培育评估市场。

　 （二）对个人自用的非营业用房产免税

　 为了减轻人们的税负，贯彻房产税调节分配和公平税负的原则，86年房产税对个人自用的非经营用房产免税。普通消费者从此款免税规定中受益颇多，但此规定也有瑕疵，让一些炒房者钻了法律的空子。在不区分房屋套数的情况下，国家统一对个人自用的非营业用房产免税，使一部分本该是国家税收的财富进入炒房者的腰包。大量房主购置的房产远远超过了自己的住房需求，在各地买房投资，以期房价上涨时高价抛出，从中获取高额利润。国家对非经营性用房免税的立法规定旨在减轻人们的买房负担，实践中却给炒房者开了绿灯，抬高了房价，加重了普通消费者的购房负担，与国家的立法意图背道而驰。

　 三、完善我国房产税的建议

　 （一）理论界的三种观点及其分析

　 谢百三教授在自己的博文《xx年初，真的有可能出房产税》提到关于新房产税的三套方案，此观点有一定的代表性：

　 第一套方案是对一家拥有的第一套住房不征税，第二、三套以上征税。

　第二套方案是在新房产税方案出来前房子一律不征税，以后新购买的房屋第一套不征，第二套人均占有面积在30平方米以下的不征，人均超过30平方米以上的再征。

　 第三套方案是在第二套方案的基础上，对三户之家的90平方米免征，90平方米以上的，大人与未成年人可以再得到每人30平方米的免税额，即三口之家180平方米是免税额。180平方米以上的再征0.3%~1.5%的税，而且是对评估值征税，不是对原值征税。_房地产税收,论文。

　 三套方案都对个人自用的第一套房子免税，对第二套及以上的房子征税。弥补了原房产税统一对个人自用的非经营性用房免税规定的不足。第一套方案只是笼统地规定对第二套以上的房子征税，而没有具体规定怎么征、征多少的问题。第二套方案在此基础上做出了第二套房子人均30平米的免税额，是对第一套方案具体细节的完善。而第三套方案相对来说更人性化，规定了更大的免税额，且明确规定是对评估值征税，而不只是对原值征税。对房屋的增值征税避免了税收的流失，也打击了炒房行为。本人更看好第三套方案。对免税额规定的比较合理，体现了以人为本的法治思想，是立法人性化的具体体现。对增值征税是该方案的一大亮点，是对炒房者的致命一击，炒房者的投机行为将不得不收敛，做到了从根本上打击炒房投机。_房地产税收,论文。

　 （二）完善我国房产税的建议

　 1、对房产值增量征税

　 现行房产税只是对房产原值征税，课税力度不够。随着物价的上涨，房屋的增值空间较大。如果只是对买入时的原值征税，造成了税收的流失。新房产税应完善评估系统，对评估值征税，使税收与经济发展相适应，与房屋的实值相吻合。实施以市场价值为税基的税收政策，把房子因政府的公共服务和物价上涨的预期利润收归国有，避免税收流失。

　 2、对第二套以上的房子征税

　 第一套自用非经营性用房是人们的必需品，不应对其进行征税。而对那些购买第二套及其以上房产的房产者，不论他们是以增值为目的还是通过炒房盈利，都应对其进行征税，以实现调节分配的目的。很多人买第二套房子闲置，其实是对社会资源的浪费，对那些买不起房的人来说是不公平的。立法机关应努力完善房产税，确保房地产市场的公平。

　 3、限定免税面积

　 很多人担心新的房产税的出台会引发假离婚现象，一些拥有两套房产的人会以假离婚的方式避税，一些人以此为借口，阻碍房产税的改革进程。实践中，确有一些夫妻分居两地，或是有些人因为工作的关系要频繁在两地居住，而对这些人的第二套房产全部征税是不合理的，侵犯了公民的居住权。对第二套房子限定免税面积，即保障公民的基本居住权，又使那些炒房者无机可乘，可以起到一石二鸟的功效，也是税收公平原则的具体体现。

　 四、稳定房产市场的其他措施

　 （一）降低房地产开发成本，扩大房地产供给

　 扩大房地产供给的最根本措施是降低房地产开发成本，而随着经济的发展，建房材料价格上升及劳动力成本的提高是必然的，但土地出让金可以是变动的。国家可以通过分批收取土地出让金的方式，缓解房价上涨压力。取消一次性支付土地出让金，转为向开发商预售地租、房主在土地使用期限内分批缴纳土地使用费。这样就把对房子取得环节的某些成本分担到了房产保有环节，可以大大降低建房成本，房子的供给量也会随之上升。

　 （二）提高房贷门槛

　 房贷本意是要缓解普通消费者的购房压力，但却被一些有钱人利用，成为他们炒房的有力工具。普通消费者的收入是有限的，房贷门槛的降低让一些本来没有购房能力的人群选择了购房，但这些人的数量是有限的，最大限度地利用房贷宽松政策是炒房者，他们通过房贷购置更多的房地产用于投资。而对房产刚性需求的普通消费者而言，紧缩的房贷门槛只是延缓了他们的购房预期。适当限制第二套及其以上房子的房贷有利于打击炒房现象，增大炒房者的投资压力，从而起到抑制投机，降低房价的作用。另外，某些城市针对房产市场过热的现象，出台了房产限购令。例如，4月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，家庭只能新购一套商品住房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。限购令从根本上打击了炒房投资投资行为，是稳定房产市场的有力举措。

　 （三）进一步完善分税制财政体制③（引注符号应放置所引文字的最后）

　 一直以来，地方税系都不太健全，越是基层政府，所能支配的说收收入所③ 杨志勇：《物业税能否 __改变地产运营格局》. 原文出处 .现代商业银行：银行家版 xx年5808版 第三页

　 占比例越低，在预算内收入无法满足地方政府正常运转的需要，一定程度上降低了政府公共服务的积极性，学校、医院等公共设施的资金需要得不到满足，势必影响社会环境质量，也会降低房地产商的投资需求，使当地房地产的供给量不能被满足。且不完善的公共服务设施，不活跃的市场经济，会直接阻碍当地经济的发展。扩大地方税收收入，政府的公共服务职能更好地完善了，房地产的供给提高了，当地的房地产市场将会很活跃，最大的受益者是当地群众。

　 我国的房地产市场还处于发展期，出现问题是难免的，重要的是要解决问题，用国家的宏观调控职能弥补市场调节的不足。现有的房产税对交易环节征税的规定已不能适应当今的房地产市场，应加强对保有环节的征税额，房产税的改革是大势所趋。在国家的宏观调控指引下，我国的房产市场会逐渐走向成熟。

　 参考书目：

　 [1] 陈少英：《中国税法问题研究》.中国物价出版社. 2000年版

　 贾登勋和脱剑锋主编：《房地产法新论》. 中国社会科学出版社.２００９年版

　 杨志勇：《物业税能否 __改变地产运营格局》. 原文出处：现代商业银行：银行家版 ２００６年 ５８０８号

　 丁日成：《改革和发展中国房地产税：理论问题与现实挑战 》 原文出处：财政研究２００６年２５６０号

　 贺妮娜：《略论房产税的历史沿革》 06年2月20日版

　 注意引注和 __的格式

　 浅谈目前房地产税收存在的一些问题及其对策

　 【摘要】目前房地产市场在我国快速发展，成为我国经济发展的一股重要的力量及税收的重要，本文就房地产税收中存在的一些问题提出了自己的一些看法，希望对从事本行业的人员有所帮助。

　 【关键词】房地产；税收；问题；对策

　 【】tu119【】【】1674-3954（xx）03-0005-01

　 引言

　 伴随着市场经济的发展，我国房地产业也突飞猛进，已经成为了经济发展中成为提升国民经济指数的重要一份子，极大地推动着我国国民税收收入，具有很广泛的产业关联性，也推动了多个产业部门的进步，并且房地产行业己经发展为地方税收的基本和主要增长点，根据有关部门统计，xx年房地产业保持较快增长，全年地产商投资开发48267亿元，比以往增长33.2%。但房地产行业也逐步成为税收征管工作的大难点，由于开发项目时间周期长、工程预算结构复杂，涉及多种税收，所以税收征管的难度相对就较大，税源征收就存在许多的漏洞，税收流失问题很是严重[1]。房地产税收制度已经成为了调节各地房地产各经济主体利益关系的重要手段。认真剖析探讨地产界的税收制度可以保持各地gdp持续稳定增长，也可以保障人民群众的生活福利。本文总结了房地产业界存

　 由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后，房地产行业税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。

　今天要与大家分享的是：加强房地产税收一体化管理问题的思考相关论文。具体内容如下，欢迎参考阅读：

　 近年来，随着人们物质生活水平的不断提高，房地产行业也随之悄然兴起，在人们对生活质量要求越来越高的今天，房地产行业以它独特的特性呈现出迅猛发展的趋势，在扩大内需和促进消费方面发挥着巨大的作用，并成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要。但是，房地产开发热潮的“高温不减”，房价的“不断走高”，炒房现象的“愈演愈烈”……这些房地产行业中的诸多问题，加剧了金融风险和房地产行业泡沫经济的产生，也给税收征管工作带来难题。因此，加强房地产税收征管，实施房地产税收一体化管理，对抑制房地产投机行为，规范房地产市场，实现国家税收的宏观调控具有十分重要的意义。

　 房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，它具有广泛的产业关联性，可以带动多个产业部门的发展。但是，由于房地产行业经营的特殊性和会计核算的复杂性，加上房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞，以致房地产行业税收流失问题较为严重，成为税收征管工作的难点。目前，在房地产行业税收征管工作中，主要存在以下问题：

　 (一)社会纳税意识不够，偷税现象比较严重。

　 由于房地产企业纳税人普遍的纳税意识淡漠，法制观念不强，财务管理混乱，一味地追求利益的最大化，导致偷逃税现象较为严重。

　 首先是财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉、不了解，乱用会计科目、随意结转成本费用情况普遍;

　 其次是有意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用;

　 其三是财务制度形同虚设，设置“帐外帐”，开具虚假发票、白条现象比比皆是;其四是房地产代收款项不按规定申报纳税，如物业费、收视费、绿化费等。其五，房地产企业在项目开发前期投入资金大，经营周期长，其收益主要集中在房产开发的中后期。房地产企业从自身利益出发，对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报，长期将这样的收入挂往来帐，把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的不足，这样以来，一部分税款就由占转偷，变成了无声消失。

　 (二)政策宣传力度不够，政策执行不能到位。

　 目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。由于涉及的税种较多，其中“耕地占用税”和“契税”今年年初才交由地税部门征收，其相关的税收政策都在不断的修订完善中。

　 因此，相对于房地产方面的税收政策不能及时、全面的送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。但由于房地产企业绝大多数是私营企业，这些企业的负责人往往是只将帐记在心中，根本不注重财务管理，更别谈了解相关的税收政策。如房地产企业从商品房的预售到办理房产证的过程中，由于一些销售行为的不确定因素，如应付款中的押金、定金、预收帐款中的预收款何时确认或转作收入核算认识不一。同时，房地产公司不积极配合也增加了征收难度，导致房地产企业相关税收政策执行不到位。

　 (三)税收征管力度不够，征管漏洞较为明显。

　 由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后，房地产行业税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。

　 主要原因：

　 一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税，而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而忽视了对企业所得税的管理。

　 二是部分税种征管不够。房地产开发项目多，时间长，现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异，特别是对收入与成本的认定上分歧较大。

　 三是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管，有核定征收、查帐征收，还有以工程为单位，待工程完工后进行结算征收等，而土地增值税则由于提供税款不多，计算程序复杂，以及预征政策落实问题，使得征管上存在较大的漏洞。四是发票控管力度不强。

　 主要表现在：

　 其一，施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本。

　 其二，房地产公司不开具销售不动产发票，在企业隐瞒有关情况时，难以确认收入，从而影响税款征收。其三，房地产公司与施工企业大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，少申报收入。

　 (四)税收违法打击不够，稽查工作力度不到位。

　 房地产企业领取发票后，大肆开具“鸳鸯票”，恶意偷逃国家税收。发票管理的缺位，税务部门对发票违章行为的处罚不力，极大地影响了房地产及相关税收的管理。很多时候，税务部门只注重了当期征收，不注重回头检查，也不重视税源普查和重点税源的稽查工作，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘，造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严，虽然刑法、税收征管法对偷逃税行为列有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥幸的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂，事后监督检查，追缴税款相当困难。目前，产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，订立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的，由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款，加上查处不严，致使开发

　 本文：

　 内容仅供参考

推荐访问:房地产论文 税收 房地产 论文