中国房地产市场分析的论文

　　篇一

　　《中国房地产市场金融因素分析》

　　[摘要]我国房地产金融市场由于市场缺陷，信息不对称，非公平交易等，出现了信用风险、市场风险和操作风险，如何构建多层次的房地产金融体系，本文作了有益的探索。

　　[关键词]房地产金融要素

　　一、中国房地产市场金融机理分析

　　1.中国房地产市场境外因素分析。911事件之后，美国政府采取了放松银根和美元汇率不断贬值的货币政策，对避免美国经济遭遇短期衰退产生了积极影响，其副作用也展露端倪:美国的楼市快速上涨，出现非理性繁荣局面。由于人民币汇率在2005年7月之前是采取盯住美元的固定汇率制度，人民币升值压力逐渐增大，国际资本投机大举进入，直接表现为中国外汇储备的迅速增加，中央银行越来越多地向市场供应基础货币，出现了流动性过剩，必然会使资产价格出现膨胀。但由于股市在2001年到2005年期间处于泡沫破灭阶段，房地产市场几乎成为吸收这些过剩资本的惟一渠道。期间美联储自2004年之后多次加息，给中国的货币政策操作提供了一定空间。于去年8月底停止后，人民币汇率升值速度走快。但只要人民币升值的幅度小于国际市场预期的幅度，中国宽松的货币形势就不会从根本上发生改变，这对于中国楼市及股市来说就是利好。

　　美国的楼市是否会出现硬着陆。如果当前美国楼市出现了大幅度下跌，美联储很可能会再次采取放松银根的政策，因为楼市对经济的影响远远大于股市的。这样对中国的汇率改革和宏观调控来说都是十分不利的，会增加中国经济波动的风险。对于中国投资者来说，很可能会面临这样的结局：人民币升值压力会因美国放松银根而增加，更多的国际资本会流向中国，中国的外汇储备继续大幅度增加，金融和经济领域的流动性更加过剩，股市和楼市的价格继续大幅度上涨，泡沫迅速膨胀。在外界的压力之下，人民币的大幅度升值使国际资本从中国撤出，经济出现降温的同时资产泡沫也会破灭。这就是当年日本的前车之鉴!但影响中国房地产价格因素十分复杂，金融因素只是其中最重要的因素之一。即使在保持目前宽松的货币环境不变，政府依然可以找到防止泡沫继续膨胀的办法，在很大程度上摆脱美国楼市的牵制。

　　2.房地产市场内在要素分析。目前中国的房地产市场的利益机制不平衡，房地产市场有让整个社会的财富在短期内向少数人聚集之嫌，少数人利用公共资源为个人谋利。当一个行业的利益结构严重失衡时，暴利也就不可避免社会和谐即成为空谈。

　　房地产市场何来暴利行为其根源在于房地产要素的非市场化与产品交易的市场化。如果房地产市场要素是公共的(如土地和金融资源)，且可用低于市场的价格获得，那么通过权力方式获得这些要素的人就可以得到高于市场的利润。当房地产市场要素非市场化，而房地产市场产品完全由市场来定价时，对于房地产这样的特殊产品，不仅房地产企业可以垄断性定价，也容易把成本让整个社会来承担，使其收益让少数人来获得。正因为市场暴利的存在，加上房地产市场进入门槛和生产技术含量低，使国内的各种企业纷纷进驻房地产市场，无论是制造业还是高科技产业，无论是民营企业还是军工企业。这也说明，如果房地产企业不是高利润、房地产业没有暴利，这些本来利润就高的企业会轻易地转入房地产市场吗两种可怕的后果将产生:一是会导致产业结构逆选择，即先进的产业结构向传统产业结构转移，使得国内产业结构调整困难;二是社会资金逆流向，即大量资金向房地产业流动，最终导致房地产市场的泡沫。

　　在一个健全的市场中，通过资源的流动只能有平均利润，不能有暴利，这是最为基本的法则。目前中国的房地产市场刚处幼年，与成熟的市场仍有很大差距，特别是在一种转轨经济中，我们要对这种随时可能出现的行业暴利有比较清醒的认识，然后用新的制度规则来调整这些失衡的利益关系。

　　3.中国房地产市场企业资金链循环分析。房地产市场火爆的另一个原因是完全背离金融市场法则的融资模式。从这几年的情况来看，进入房地产市场的条件并不在于其实力，而是能否拿到土地。在土地没有市场化而协议转让之前，企业拿到土地的能力就在于企业与政府权力的远近，即如何用金钱与政府权力进行交易。但当交易规则发生了变化，土地需要市场化方式交易时，能否获得土地就在于企业财力，以及如何利用好现有房地产融资市场不完善的制度，看准并操纵房地产金融制度缺陷来力求发展。

　　在房地产市场上，拿到土地就等于得到了入门证，然而竞争的存在使获得土地意味着出价要高。要消化过高土地价格的成本，就得缩短土地项目经营的时间，使产品尽快地推向市场，其资金和更具优势的营销就是便利的融资与销售的高端人才。可以说，如果不存在目前国内住房预售制度的弊端，要实现这种高价土地通过高价资金及高收入人才向产品转移是不可能的。因为在目前的预售制度下，任何企业只要所谓四证齐全，就可以进行住房预售，而住房预期款项可以直接进入房地产开发企业账户。如果一家房地产企业只要解决房地产运作流程中拿地后如何把四证齐全即土地出让金的支付的环节，其经营的房地产项目就能使住房预售高枕无忧了。财力不足的企业会以高利率从民间信贷市场获得资金，土地出让金得到支付，四证即可到手，住房预售开始进行。由于目前国内房地产业高利润及住房预售款项的直接进入，使得房地产开发商只要预售项目的部分产品，就足以归还来自民间信贷市场的高利率资金及应付日常所需要的资金。此后的住房预售款项既可以成为该企业下一个房地产开发项目的滚动资金，也可以成为房地产开发商的净利润。在这种情况下，如果房地产开发商要为下一个项目融集资金，那么它就会以快速销售的方式来实现整个项目的销售。如果企业为了获得超额利润，那么房地产开发商就会以对出售项目不断加价的方式来攫取暴利。这就是为什么国内房地产开发商能够捂盘并不断地推高房价的原因所在。一旦早期期房销售出现问题，那些财力不足或根本没有实力且只希望空手套白狼的房地产企业资金链就会断裂。

　　我们可以看到，随着房地产市场的宏观调控日趋深入，房地产市场制度规则在改革，现行房地产市场融资制度弊端也在得到纠正，利用这种制度弊端想盲目扩张的企业所隐藏的问题也一定会暴露出来。

　　二、构建合理的房地产市场金融支持体系

　　房地产市场金融支持体系是指围绕房地产融资支持成立的金融机构体系，旨在调控贷款规模和结构、提高住宅贷款流动性，实现政府在住宅市场上的公共性职能。目前，房地产业与房地产金融体系发展，已成为政府、市场和个人所关注的焦点，土地等制度缺陷、社会群体利益冲突、信息不对称带来市场失衡等现象，都在房地产市场中得到淋漓的展现。从某种意义上说，房地产业是面临公平与效率选择困境的一个缩影，这不仅是由于房地产商品的特殊性，也因为它同时联系微观个人福利和宏观经济运行，涵盖了几乎所有政府和市场主体的责任和权利诉求。因此，需要有一个全新的产业定位和体制改革，并以当前最缺乏的房地产金融支持体系作为切入点来推进制度创新。

　　购建房地产金融支持体系，目的在于从三方面来解决市场的结构性问题。一是供给结构失衡，包括公共性住宅的有效供给不足，以及对中低收入者拥有住房的支持不足。二是从住宅总量和住宅金融资产总量上增加调控手段、提供化解风险的渠道，通过信用链条的延伸和金融工具创新，避免风险过度积累到商业银行体系。三是引导和规范房地产金融运行，进而促进住宅市场规范化，建立各层面的住宅金融交易规则，提高信息流动性与市场透明度，最终消除由于信息不对称和金融软约束造成的住宅泡沫因素。

　　1.建立政策性房地产金融支持体系。我国地域广阔、人口众多、经济复杂，与其他国家相比，更应该建立单独的体系实施特定住宅政策，支持住宅业均衡发展。一是建立住宅抵押贷款的政策性担保机构。借鉴国外经验成立专门的国家住宅贷款保险公司。一方面对住宅储蓄银行提供存款保险;另一方面对低收入家庭或特定群体的住宅贷款提供担保，通过该机构使符合条件的购房者得到最高的住宅贷款。二是由政府出资成立专门的证券化机构。该机构的业务包括两方面:一是承担类似于美国抵押银行的角色，购买、持有、组合或转让金融机构的住宅抵押贷款，促进全国住宅金融市场的稳定运行;二是推动抵押贷款证券化创新，提高住宅金融运作效率和资产流动性，解决商业银行住宅抵抗面临的利率、市场和期限匹配风险，间接促进居民住宅福利水平提高。

　　2.强化现有的住房公积金制度改革。我国住宅公积金是模仿新加坡建立起来的一套具有中国特色的住宅保障机制。但目前该体系运作逐渐出现效率低下的问题，突出表现为在中低收入家庭的住房供应明显支持不足的同时，公积金却有大量积存，到2005年底全国公积金运用率仅58%，沉淀资金达1656亿元人民币。究其原因包括覆盖面低、公积金贷款程序复杂、管理机构腐败严重等方面。而公积金制度运用比较成功的都是小国经济，对我国这样经济社会和人口结构复杂的大国来说，实质的作用效果还值得深思。

　　3.购建区域性的国民住宅储蓄银行。要真正使公积金贷款充分利用起来，一种可行的做法是在现有住房公积金管理机构的基础上，打造区域性的住宅储蓄银行。一是在省级层面上，整合所属管理机构掌握的公积金，把其结余存放在住宅储蓄银行，由金融监管部门和财政部门共同进行严格监控，由于住宅储蓄银行往往对应某区域多个城市，因此可以适度防止地方政府干预下的合谋腐败。二是其业务一方面是把地方滚存公积金纳入住宅储蓄银行后，按规定专门用于公共住宅建设的贷款;另一方面把商业银行的个人公积金贷款业务剥离出来，统一回归到住宅储蓄银行，制定并规范以向中低收入家庭提供便利为原则的个人住宅信贷业务。三是对于其资金来源，除了信贷业务收入外，还纳入管理公共住宅的出租、出售收入，按国际惯例吸取和运作居民住宅储蓄资金，以及发行专门的住宅建设债券，作为政策性金融资。

　　4.发展多种金融工具，建立房地产金融的风险分担与化解机制。对于房地产业发展，政府最担心的就是房地产金融会出问题，连累整个国民经济的健康发展和社会稳定。土地和信贷手段不能从根本上解决问题，尤其是对房地产供给方，过分收紧资金闸口，会使有效和无效供给一起受限，进一步导致风险积累。从各国经验看，房地产权益由于具有特殊的稳定性和现金流特征，往往是金融衍生产品最关注的领域。通过改革创新，使住宅金融产品层出不穷，除了抵押贷款证券化和住宅收益证券化，还包括基金产品、信托证券、指数化证券等金融工具，最终当然能有利于分散银行信贷风险，解决流动性和短存长贷等问题，形成一套持续有效的风险分担机制。

　　5.建立外资房地产入市风险监测系统。根据国际惯例，引导和规范外资投资进入房地产市场，避免导致房地产金融风险和房价泡沫。外资进入房地产业的渠道分为三种，第一种是非居民机构和个人投资房地产，第二种是通过外国直接投资方式进入房地产，第三种是通过外债方式进入房地产。通过制度建设对无法完成商品房交易需将退回的人民币购房款购汇汇出的境外机构和个人，要求持相关文件由指定银行进行真实性审核，进而配合现有行政性措施来降低炒楼花之类投机行为。还要规定资本金不达标的外商投资房地产企业不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准;在外资并购中未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记;境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营等措施，都是针对利用制度漏洞，试图通过短期化的直接或间接投资方式来从房地产市场盈利的外资行为，把房地产热钱挡在国门之外。最终确保我国房地产业的健康稳定发展。

　　篇二

　　《中国房地产市场供求影响分析》

　　【摘要】本文探讨了房价在社会经济中的作用，分析了我国房地产市场是否存在泡沫，并从供给和需求两个方面论述了影响房价的各个因素，最后给出了解决住房问题的一些建议。

　　【关键词】房地产供求分析

　　中国经济发展起来，人民的收入增加，财富等于收入以利率折现，它也会跟着收入增长而增加。人民的财富增加总要找一些投资项目放进去。一般而言，土地或楼房是可靠的财富积累的选择。人们把财富放进房地产是合理的选择。房价上升主要体现着地价的上升。原则上，房价的上升等于经济租金上升的折现，而经济租金上升反映着生产力的提高。因此，房价上升可以反映一国生产力的增长。

　　中国正处于城市化的进程中，农业人口会大量转变成城镇人口，中国的人口应该如何分布，这是一个难题。合理的房价有利于引导人口适当的分布。北上广等大城市有着优良的医疗、教育、就业等条件，如果这些城市的房价过低，其人口势必会过多。土地、资本、劳动共同产生财富，在一定的生产函数约束下，土地、资本、劳动有着一定的数量关系，根据边际产量递减规律，在技术和其他要素投入量不变的情况下，劳动数量不断增加并且超过某一特定值时，增加劳动投入所带来的边界产量会递减。而边际产量又会影响到人们劳动的工资收入，边际产量递减会造成人们工资收入增长乏力，进而不利于居民消费增长。可以说房价问题影响深远，一方面房价上升可以体现生产力提高，另一方面合理的房价有利于引导一国人口分布;与此同时，房地产行业同其他行业紧密相关，房地产行业的健康发展有利于其他行业的发展。

　　然而中国房价的不断上涨似乎让人怨声载道，不堪重负。直觉来看，人们的抱怨是说房价过高了。有学者根据现有的房价与房屋租金进行比较，得出房价偏高的结论，但是判断房价是否过高的难处在于房价不是现有租金的折现，而是预期租金的折现，一旦牵涉到预期就是一件麻烦的事情，很难判断人们是如何做出预期的。如果人们认为房价未来要涨，进而做出投资的决策，那么现在的房价必然会体现人们的这一预期，此时房屋的租金可能还没有做出调整，因此就很难说房价出现了泡沫。

　　市场经济中，供求决定价格。影响房价的因素无非也就是供求关系。影响房屋供给的因素中最重要的是土地的供给。在中国有两个因素对土地的供给有决定性影响。

　　其一是土地的国家垄断。土地的供给曲线应该是垂直的，完全无弹性的，土地的价格完全是由需求决定的。但是对于房地产市场而言，有多少土地用于房地产开发是由政府决定的，也就是说土地的供给变得有弹性了。国家垄断土地的供给会带来一个问题，那就是很难知道供给多少土地是合适的。而垄断的结果一般会导致土地供给低于最优水平从而导致地价偏高。与此同时限制土地的用途，造成了原本稀缺的土地更为紧缺。本来农业用地的收益就不如工业用地，按照市场规律，农业用地会逐渐转变成工业用地直至两者收益相等。但是，政府限制之后，等于人为的限制了农业用地的收益，不但损害农民的利益，而且也为政府低价拿地提供了便利，因为按照农业用地的价值算就值这么点，而转手做住宅用地、工业用地价钱就不一样了。

　　其二是地方政府的土地财政。在地方政府高度依赖卖地收入的情况下，很难想象政府有动力扩大土地供给。一方面，在现行的房地产税费政策下，地方政府是最大的受益者之一，这种巨大的利益诱惑，必然大大刺激地方政府的卖地冲动;另一方面，土地财政对抬高房价有推波助澜的作用，地价的不断攀升和房地产税费过高都在一定程度上助推了房价的飙升，而房地产税费最终会转化为商品房成本，由购房者买单。

　　从需求的角度来说，对房地产有重大影响的因素有：

　　第一，金融市场发展不够完善，银行存款利率过低。居民拥有的财富增加了，财富增加总要有个投资项目放进去。由于银行存款利率过低，存款对于居民没有很大的吸引力，而股市的发展又很不好，找来找去也只有房地产不仅投资收益好而且安全。社会的财富自然会涌向房地产领域。

　　第二，随着金融的发展，住房按揭贷款的推出，极大的刺激了住房需求。要知道这些人本来是没有钱买房的，可是银行会向你提供这些钱，这就相当于把未来的需求提前到今天。如果整个市场风险控制得当，这也没什么不好，但是，提前的需求毕竟不是真实的现在需求，如果楼市不断上升，自然皆大欢喜，一旦泡沫破裂，后果堪忧。美国的次贷危机就是一个显著的例子。

　　第三，投资环境恶化，制造业资金流向房地产领域。在人们普遍觉得房价太高难以承受之际，而对房地产的需求不减，很重要的原因是因为制造业的资金流向房地产领域。很多央企、国企涉足房地产领域就是一个例证。由于投资办厂的利润下降，而投资房地产的利润丰厚，造成对房地产投资需求旺盛。

　　最后讨论下楼价上升，穷人应该怎么办房价上升代表着财富增长，人为的压低房价，会造成人们的财富无故损失掉，这不是一个好的解决办法。况且房地产市场究竟有没有泡沫，这实在是一个难题。历史的经验是楼房的出租市场会解决这个问题。政府帮助穷人，推出了廉租屋、经济适用房，政府的出发点是好的，但是必须下大力气解决廉租房和经济适用房中存在的腐败问题，因为廉租屋、经济适用房和市场价的差距会导致黑市、腐败出现。另一方面，廉租屋、经济适用房可能会扰乱国家应有的人口分布，这也是值得关注的一个问题。

　　参考文献

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