房地产论文二稿--陈洁

论房地产行业的税务筹划

摘要：依法纳税是企业作为纳税人应尽的义务。

　随着国家税收法规和管理制度的完善， 纳税 人利用不合法的偷税、逃税等违法手段来减少应纳税款不仅会给企业带来涉税风险， 而且也 会影响企业的声誉，因此纳税人将越来越重视税务筹划。

　房地产行业涉及税种较多， 进行税 务筹划的空间较大。

　本文将从不同的角度对房地产行业的纳税筹划进行了阐述， 通过这些措 施让房地产企业合法地纳税，合理地避税，实现企业利益最大化。

关键词：房地产行业税务筹划筹划措施

愚者逃税，蠢者世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。面对国家税收,

愚者逃税，蠢者

偷税，智者避税，高者筹划。税务筹划是指纳税人为了实现经济价值最大化， 在不违反法律、

法规（税法及其他相关法律、法规） 的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各

种合理安排。房地产项目开发是社会各种资源的集成， 其耗用资金之巨、涉及相关领域之广、

产业链条之长，为其他行业所无法比拟。本文拟从以下方面来对房地产行业的纳税筹划进行 分析。

一、房地产行业税务筹划的必要性及可行性

1房地产企业税收负担重。

当前房地产企业涉及的税种有十余项之多， 包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、

企业所得税、还有房地产企业特殊适用的税种一一土地增值税、在各阶段还会涉及到契税、 印花税、车船使用税、城镇土地使用税、房产税等等。当前房地产企业税收负担普遍偏重， 低的占企业成本的10%^上，高的可能会达到 30%以上，是企业要开展纳税筹划的一个主要 的原因，而合理有效的税务筹划能很好地改变目前房地产企业的这种状况。

2、房地产企业各类政策繁杂。

税收负担偏重既跟我们不合理的房地产税制有关，也跟中国整体税收制度安排有关，

这是税制因素，为房地产企业开展纳税筹划提供了必要性的原因。 传统的落后的纳税模式

是来自于纳税人纳税意志，要引进新的观念和纳税筹划的模式也是由纳税人自身决定的。

税收政策太多，变化太快，企业难以及时掌握，税局官员不断轮换，税收政策越来越紧， 税收征管越来越严， 纯粹靠人脉关系已经靠不住了。 房地产企业面临新一轮的税务稽查的

危机，是因为税务系统征管建设方面的原因，主管部门在加强征管，逃税、偷税已存在高 风险。 针对房地产企业的各类税收法规、规章、通知等不但多、繁、杂，而且效力之间

也频繁更替的情况的存在， 必然要求房地产企业必须充分了解国家税收政策， 并结合企业

的自身情况进行税收筹划，从而降低涉税风险，实现涉税零风险。

3、有利于房地产企业长远发展的需要。

在市场经济条件下， 企业经营活动的目标是追求企业价值最大化， 降低税收成本是实现

这一目标的有效措施。降低纳税成本的手段包括：偷税、避税、税务筹划。但是偷税、避 税不但要承担法律的制裁， 还将影响企业的声誉，并对企业正常的生产经营产生负面影响； 但合理有效的税务筹划既不违反法律法规，又能获得“额外”收益，是一种完全符合房地 产企业长远发展需要的有效途径，这是来自于企业长远建设的原因。

二、房地产行业税务筹划的思路

（一） 房地产企业的法律意识不强，纳税意识薄弱

目前很多企业的财务人员并未真正弄明白偷税、 避税和税务筹划之间的差别，他们在实

践中分不清以上三者之间的概念，不是把偷税和避税作为正当的税务筹划来进行 ，最终被税务

机关处罚，得不偿失，最后连正当的税务筹划也不敢进行 ，害怕掌握不好偷税、避税和税务筹

划的界限而导致被处罚的后果。而有些房地产企业则存在着逃税和少缴税款的现象。 从对房

地产行业纳税评估情况来看，纳税人不列和少列收入、多列成本、挤占当期税款的现象比较 普遍。部分企业以不了解相关规定为由，对取得的预售收入未纳入当期应税所得申报纳税； 有些企业对样品房、转作经营资产用房及抵偿材料款、 工程款等应视同销售的收入未纳入当

期应税所得申报纳税；一些企业的多列支出包括一次性全额列支借款费用、预提维修基金、 擅自扩大广告费和业务宣传费计提范围且存在一块成本多头列支等； 还有少数企业工程尚未

完工，即以已向用户开具正式发票为由， 采用确认销售和配比成本的方法计算申报当期应税

所得。由于工程尚未完工，其总成本无法确定，则采用预算成本配比， 达到挤占当期应税所

得的目的。

房地产行业纳税意识薄弱， 许多房地产公司仅仅靠所取得土地或所拥有土地而成立， 其

纳税意识淡薄，对自身纳税义务和预收房款、 以房抵顶工程款、 代收款项等税收政策知之甚

少。还有一些房地产公司是地方政府通过招商引资方式开办的， 这些企业往往曲解地方税收

优惠政策，甚至认为自己是招商引资企业，理所当然在税收方面享有优惠。

房地产企业进行税务筹划必须执法、 懂法、守法，不能只靠对税收政策的一只半解， 税

务筹划必须结合企业自身的实际情况进行税务筹划，才能达到预期的效果。

（二） 房地产企业在纳税方面认识上存在的误区

企业误把纳税筹划当成了财务部门会计处理的工作

很多人认为税收就是财务部门的事，财务部门所做的账务处理就决定企业的应纳税额， 如果出现了多缴税或者被税务机关处罚的情况就是财务人员失职。 这是很大的误区，虽然财

务部门经常与税务机关打交道， 但是税收是企业在各个环节产生的， 不同的开发、销售过程

会产生不同的税收结果。

　如果企业的的决策人在业务处理时不做好税务筹划的工作， 只是单

纯的由财务部门做账面的会计处理是根本无法进行很好的税务筹划的。

因此，决定房地产企业税款的不只是财务部门的事， 更重要的是企业决策人在进行业务

处理之前对纳税方面所做的决策。

房地产企业税务筹划的时间滞后

只有在经济行为发生前进行税务筹划才有充足的筹划空间， 在经济行为已经发生，纳税

项目、计税依据和税率已成定局后， 再实施少缴税款的措施已没多大意义了。 房地产企业的

决策人没有树立一种正确的纳税观念， 等合同签订后才发现税负很重， 总期望事后通过财务

人员在财务处理上来解决纳税问题， 这是房地产企业暴露的最大缺陷。 此时，房地产企业相

关的税收已产生，再进行账面处理已为时已晚，已不存在所谓的纳税筹划了。所以，纳税筹 划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。房地产企业的开发经营过程中决策人要做的决策 之前可先与财务人员进行商讨，利用房地产业相关税种的优惠政策来出台相关的纳税筹划。

　如果财务人员的水平不足未能进行合理的纳税筹划时， 或者在纳税筹划的技术上没什么把握

的话，企业还可以通过聘请税务事务所等专业人员来进行纳税筹划。

（三） 财务人员素质与税务筹划要求相差甚远

企业财务会计人员不仅要精通会计、税法 ，还要精通金融、投资、贸易、物流等专业知

识，才能找到税务筹划的切入点，真正为企业节省税收成本。但是现在我国国内企业的财会人 员没有很好的掌握筹划方法和技巧， 而且没有得到企业其他部门的配合， 在企业在经营过程

中，每一个环节都存在税收问题。比如：房地产企业在设立过程中，性质的不同，税收政策

也不同；企业在开发土地的时间上有推移，税收的结果也不同，等等。 而且财务只是对企业

经营成果进行核算与反映， 企业很多具体业务不是财务能操作的。 比如：企业在签订房屋销

售合同时，是由销售部门实施的。 但是由于他们不了解税收政策，没有按照税收法规进行

操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。 目前很多房地产企业在销售房屋时， 为了

达到销售目的，制定了不少的促销方式。如打折销售、买房子送装修等。但在税法上规定， 打折销售是根据打折后的金额做销售， 而买房子送装修是根据购房款加上装修款的合计金额

做销售，因为销售部门不了解税收政策， 无意中增加了企业的税收负担， 给财务部门进行纳

税筹划带来麻烦。

纳税人在交税过程中应该考虑自己的纳税成本， 通过合理、合法的手段来实现纳税筹划，

财务人员要了解税收政策，按国家规定交税，这要求企业财务人员能更全面的学习财务金融 等方面的知识，以便配合决策人做出好的税务筹划。 而决策人更应该通过了解税收政策设计

好自己的销售过程， 来减轻自身的纳税负担， 规避纳税风险。正确的纳税观念为： 合同决定 税收，只有加强企业内部的纳税管理， 使公司各部门之间相互配合，才能减轻公司的纳税负 担，更好地规避公司的纳税风险。

三、房地产行业税务筹划的具体内容

随着我国市场经济机制的日趋完善、竞争程度的逐步加剧，纳税筹划将成为房地产企 业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分， 也将是企业经营决策的重要内容。 全面了解

和领会房地产企业纳税筹划思路， 这个问题已经得到越来越多的房地产企业的重视， 要建房

先筹划的趋势已经在形成。有不少立足长远发展的房地产开发企业， 十分注重依法纳税，而

且往往在项目启动之初，就开始进行详细的纳税筹划。 筹划不是空中楼阁，由于大量税收

优惠政策的存在和特定税制要素内容的存在， 为企业开展纳税筹划创造了可行性条件。 下面

就从几个方面的措施来进行税务筹划。

（一）房地产企业在筹资环节的税务筹划。

（1）房地产企业经营的关键一步就是要筹集到企业开展业务所需要的资金。但是企业 在筹集到所需要的足额资金的同时， 还应该要实现筹资成本的最小化。 房地产企业具有开发

周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大等特性，如果房地产建成后长期闲置， 那么在此

期间所发生的借款利息、物业管理费用和其他费用等就会形成大量的新的成本， 于是合理搭

配资本结构以及运用适当的方法进行筹资就应该成为企业重点要关注的问题。 按照规定，纳

税人在生产、经营期间所形成的负债利息支出可以在税前扣除， 享受所得税利益，然而现金

红利却只能在企业的税后利润中分配。 因此，企业就可以通过对资本结构的合理搭配来进行

税收筹划。所以，在企业进行财务决策时， 就需要认真考虑债务资本和股权资本之间的搭配 比例，全面权衡税收和整体利益的关系， 从而做出最优的选择， 达到企业价值最大化的目的。

（2）财务费用的扣除

《土地增值税暂行条例实施细则》 规定，房地产开发企业的利息支出，凡能够按转让房

地产项目计算分摊并提供金融机构证明的， 允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类

同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所衷付的金额和房地产 开发成本之和的5 %以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能 提供金融机构证明的，利息支出不能单独计算，而应并入房地产开发成本中一并计算扣除。

房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣

除。

房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债

筹资，利息费用所占比例较高。 则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反

之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少， 则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣

除房地产开发费用。

假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，为取得土地使用权而支付金额 300万

元，房地产开发成本为 500万元。如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊 并 提供了金融机构证明，则其他可扣除项目=利息费用+（300+500） X 5% =利息费用+40（万

元）;如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则 其他 可扣除项目=（300+500） X 10% =80（万元）。对于该企业来说，如果预计利息费用高

于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明， 以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额；反之同理。

（二）房地产企业在开发环节的税务筹划

房地产企业不同于一般生产制造企业， 其生产成本主要集中于土地征用及拆迁费、 政府

性规费、前期工程费、建筑安装费及开发间接费等。

?土地征用及拆迁费。由于我国目前对房地产行业的土地供应主要采取“招、拍、 挂”的方式，一般睛况下，土地征用费用无法由企业控制，几乎不存在纳税筹划的空问。

.政府性规费。政府性规费主要指政府所收取的行业性规费，如配套费、规划费、 白蚁防治费等。由于这些收费为强制性收费，基本无纳税筹划空间。

?前期工程费。前期工程费主要指在工程施工前所发生的诸如设计费、咨询费等， 这些费用企业是能控制的，存在纳税筹划的空间。

?建筑安装费。建筑安装费主要是为建造房屋所发生的成本，若不考虑地价因素，

此部分成本为房地产开发中最大的支出项目。 细分此项成本我们知道， 其主要包括建筑商成

本（主要为人工成本及合理利润 ）及材料成本，这都存在纳税筹划的空间。

.开发间接费。开发间接费主要核算为直接组织、管理开发项目发生的费用， 包括

工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。在进 行此项费用的纳税筹划时，主要是考虑土地增值税的问题。 由于土地增值税计算过程的特殊

性，不同的核算方法将会导致不同的税负结果。 假设某项目在开发过程中所发生的人员工资

及其他办公费用为100万元，在进行会计核算时，可以将其列入管理费用也可以将其列入开 发间接费中。如果将其在管理费用中核算， 在计算土地增值税时由于管理费用及销售费用的 扣除标准是一定的，企业将无法享受其他扣除项目加计扣除 20 %的好处。而如果将其在开

发间接费中核算，上述100万元的人员工资及其他办公费用便可享受到 20万元的加计扣除。

（二）房地产企业在销售环节的税务筹划

1?改变销售模式进行的筹划 众所周知，营业税的税基来自销售收入，而对营业税的 纳税筹划主要通过改变销售的模式来进行。

（1） 通过合作建房方式进行销售。

根据《国家税务总局关于印发营业税问题解答 （之一）的通知》，合作建房是指一方提

供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。如事先确定最终用户 （主要指团购），

可以考虑运用此方法。

　此种方法的运用思路为： 在房地产开发前，最终用户与房地产企业签 订合作建房协议，最终用户出资金， 房地产企业出地，在房屋建造完成后， 双方按出资比例

分配房产。此时，最终用户所分配的房产是不需缴纳任何税费的， 而房地产企业仅就所分配

的房产缴纳营业税。但此种方法的运用，需事前考虑项目立项等方面的问题。

（2） 收入分散法。

收入分散法主要指在销售精装修房时将销售合同在合理的范围内分解为房屋出售合同 及装修合同，装修合同通过另设的装修公司进行签订。如某套精装修的房产总售价为 100

万元，在签订销售合同时分别签订房屋出售合同 80万元及装修合同20万元。此时房地产企

业可仅就80万元销售额缴纳营业税及计算土地增值税、企业所得税。当然，在进行此项纳 税筹划时，需综合考虑装修公司所实际承担的税负。

（3 ）纳税主体的新设分立。

即房地产经营企业设立独立销售公司，负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、 企业所得税的筹划空间很大。将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司， 使

销售公司企业所得税减少甚至不交。 当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣

除项目，应事先商议确定由开发企业承担（开发企业的收入多，抵扣的限额就大） ，这样就

可以避免上述费用应超标而调增应纳税所得额的情况。

2.增值额的扣除政策

根据土地增值税暂行条例的规定， 纳税人建造普通标准住宅出售， 增值额未超过扣除项

目金额20%的，可免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额 20%的，应就其全部增值额

计税。按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时， 应考虑增值额带来的收益和放弃起征

点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。

对销售费用进行的筹划

（1）避免费用和损失被剔除的纳税筹划

费用和损失作为收入的扣抵项目， 一旦有与税法不符的加大费用、损失的事项被审查出

来，必遭剔除，严重的还会受到惩罚。所以，房地产企业应遵循以下基本原则，应取得税务 机关监制的统一发票、收据等合法凭证， 应与开发经营活动有关， 且业已实现；凡是与形成

企业当期收入无关的费用损失均不得列入； 对税法规定了限额标准的各项费用及损失， 企业

可以实行内部控制制度管理。

（3）营业费用筹划

房地产开发企业各年度广告费用支出是一笔庞大的费用， 广告费用指支出的多少往往与

销售业绩密切相关。房地产企业每一纳税年度的广告费支出占销售收入 15%勺限额内可以据

实扣除。如果广告费由总公司统一筹划、统一支付，很可能出现总公司因广告费支出超出 15%扣除比例不能全部税前扣除，而其他观念公司广告费不足 15%勺情况，这时可以实现广

告费得合理转化，由关联公司承担部分广告费。

房地产企业在管理环节的税务筹划

(1)利用坏账准备进行税务筹划

企业时常有坏账准备发生， 房地产企业更是如此。

　发生的坏账取得税务机关的认可后，

可作为坏账损失冲减应纳税所得额， 节约所得税的上缴。但需注意的是，不是所有的坏账都

可以作为坏账损失处理。因此，避税者必须清楚在什么条件下的坏账可以列为坏账损失。 此

外，企业已列为坏账损失的应收款项， 在以后年度全部或者部分收回的， 应计入收回年度的

应纳税所得额。

利用折旧、折耗和摊销的会计处理方法进行税务筹划

固定资产折旧、无形资产和递延资产摊销时缴纳所得税前准予扣除的项目， 在收入既定

的情况下，折旧和摊销越大，应纳税所得额就越少。会计上可用的折旧方法很多， 加速折旧

就是一种比较有效的合理避税方法。 另外，企业财务制度虽然对固定资产折旧年限、 无形资

产和递延资产的摊销期限做出了分类规定， 但也有一定的弹性，对没有明确规定折旧或摊销

年限的资产尽可能选择较短的年限。 缩短折旧年限有利于加速成本收回， 可以使后期成本费

用提前，从而使前期会计利润发生后移。 在税率稳定的情况下，所得税递延缴纳， 相当于向

国家取得了一笔无息贷款。

预提费用筹划

房地产开发过程中可以合理预提费用，预提方法主要体现在后期配套设施指出的预提、 大修理费用的预提以及利息费用的预提等方面。 适度、合理地预提可以减淡企业所得税税基。

因此，在允许的合理范围内费用预提时应就高不就低，先行足额计入成本费用，延缓纳税。

此外，由于会计政策在很多别的方面也存在选择的余地，因此也会给税务筹划创造一定的 空间，比如在借款费用的资本化、外币会计报表的折算、 研发费用的确认、 资产的确认等方

面，企业都有一定的筹划余地。作为房地产企业在巧用会计政策之外还有很多可以节税的方 法，比如合理利用土地增值税减免政策、 合理分配房地产开发费用等等， 都可以达到减少纳

税额度的目的。尽管税收筹划的方法有如此之多， 但是始终都要遵守一个前提， 就是必须在

不违反会计法规等有关法规的前提下， 并且税收筹划都是在事前而不是在纳税义务发生发生

后采取想办法。

交税是每个纳税人应尽的义务，但税收必定对公司的效益产生一定的影响， 不交税是违

法的行为，要受到法律的制裁，怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳 税筹划，最终实现减轻税负的目的， 是目前房地产企业纳税管理工作首先要解决的问题。 从

以前的“被动纳税”走向“主动纳税”，对出现的问题不要凭侥幸心理，不仅财务人员，非 财务人员也要掌握税收政策， 学习纳税筹划的相关知识， 企业才能达到整体降低税负的目的。

　严格地按照税法的规定依法纳税、诚信纳税，要避免“关系税”对企业产生的影响，才能避 免纳税风险。搞好纳税筹划工作是每个房地产开发企业的必修课， 是房地产企业生存和发展

的必要手段，企业家们必须给予重视。愚者逃税，蠢者偷税，智者节税，高者理税。房地产 企业可以通过合理、合法的手段，减轻企业税负，增加企业收益，从而使企业得到稳步、健 康的发展。

参考文献：

参考文献：1.房地产企业税收筹划探讨 作者韩永

2.浅析房地产行业中的纳税筹划问题3.房地产企业如何合理地进行纳税筹划作者郝瑞萍4.

2.

浅析房地产行业中的纳税筹划问题

3.房地产企业如何合理地进行纳税筹划

作者郝瑞萍

4.房地产企业纳税筹划刍议

作者渠苏平

5.《土地增值税暂行条例实施细则》

总评语：总体上看文章的框架已经建立，已初步成形，但也存在以下问题。一、在结构上总

觉得三个标题逻辑性不强， 因此建议改成下面这种形式： 一、为什么筹划一--认清房地产行

业税务筹划的必要性 二、怎么筹划----辨别房地产行业税务筹划中的“挡路虎” 三、

对什么筹划一理清房地产行业税务筹划中的具体内容。 可能这样好些。 二、语言上存在一

些问题。首先文中多处地方觉得不通或读着别扭， 在下次修改中建议读出声修改， 不通的地

方重新表述。另文中各平行的小段落之间前后应有对应， 有时第1段没有总标题，第2段开

始就有总标题，详见文内，感觉形式上不是很好，建议改正。三、格式非常不规范。在附件 中会另有经管学院的论文格式。请在下稿中严格按该格式编辑。

汪颖玲

2011年4月

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