营改增对房地产企业的影响及税收筹划对策

【摘要】2016年5月1日起，营改增向最后四个行业推进，全面打通了增值税抵扣链条。营改增税制改革必然会影响到房地产企业的开发成本、市场营销以及业务流程等，本文主要对这种影响进行了探讨，并相应做出了房地产企业税收筹划措施。

【关键词】营改增 房地产企业 税收筹划

一、营改增对房地产开发企业的影响

（一）对建筑材料采购的影响

房地产企业开发的房地产项目，为了达到对房地产品质把控，大部分房地产企业会自行采购建筑材料、建筑施工设备或要求建筑施工企业按规格采购建筑材料。在“营改增”之前，需要将建筑材料的价款列入建筑施工合同金额，只允许部分设备或者材料抵扣，造成采购的建筑材料既承担增值税款，又按营业税政策征收营业税，造成重复征税。“营改增”后，这部分重复征税现象可以消除。但由于所采购建筑材料的增值税税率不同，如我国税法规定对混凝土、砂石等按6%税率计算进项税额，而钢材、门窗等按17%的税率计算进项税额，税率差造成增值税进项税额不同，有可能影响房地产企业在进项税额、抵扣时间上产生较大变化，进而影响房地产企业的增值税税负。

（二）对税收成本核算的影响

我国房地产行业长久以来实行的征税制度是土地增值税与营业税并行，这两者都包括在价内税的范围中，因为房地产项目在定价机制方面比较特殊，所以在房地产项目开发的过程中，会有复征现象出现也就是税上加税，这种现象在项目环节发展的过程中会不断深化，为房地产开发项目带来了更大的税负率，自然也就增加了房地产的开发成本。而增值税与营业税不同，在价税关系上它是价外税，在商品流通过程中可以进行价税的层层抵扣，一般不存在重复征税问题。这样，营改增会使重复征税的问题基本得到解决。

企业在营改增之前就已经完成购置的固定资产，必然也会对税负支出产生很大影响。固定资产计入成本的方法是折旧，这与改革之后进项税额抵扣的相关要求是不相满足的，企业拥有比较大的固定资产的时候，这种税负影响会更加突出。同时营改增使企业在税务管控方面面临了更大的风险，管理增值税的时候需要管理专用发票，还包括抵扣进项税额以及纳税申报等环节，相比起营业税来说会更为广泛的接受税务机关的监管，并且有很多日常稽查，房地产企业以前和增值税没有很多接触，面临的挑战也是比较艰巨的。

增值税的计税对象是增值额，并且要将上个环节中已经缴纳的税款扣除，如果房地产企业拿到的发票都是增值税专用发票，由于可以抵扣进项税额，其流转税负担不至于加重甚至会有所降低。假设某房地产企业正在出售的一栋房屋是标准住房，取得含税销售额10000万元，在建设过程中会产生如下支出：1000万元的土地成本，4000万元的房地产开发成本，拿到的增值税专用发票中11%税率的共计3500万元，6%税率的共计500万元，以及1500万元的其他相关建设费用。

在“营改增”以前，该企业应纳500万元（10000×5%）营业税，在项目建设过程中需要交纳35万元（500×7%）的城建税，以及15万元（500×3%）的教育附加费，10万元（500万×2%）地方教育附加费，另外，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除，即（1000+

4000）×20%=1000。企业总共获得了10000-1000-4000-1500-500

-35-15-10-1000=1940万元的增值额，增值率为1940÷8060×100%=24.07%，适用30%的税率，1940×30%可以计算出土地增值税为582万元，2358万元（10000-1000-4000-1500-500-35-15-10-

582万）×25%=589.5万元就是企业的所得税，综上所述，1731.5（土地增值税582万+企业所得税589.5万+营业税500万+城建税及教育附加费60万）÷10000=17.32%就是企业负税率。

在营改增后，企业的销项税和进项税之间的差额就是企业的增值税，也就是说增值税为[（含税销售额10000-土地价款1000）/1.11×11%]-（3500/1.11×0.11+500/1.06×0.06）=516.74万元，需要缴纳36.17万元（516.74×7%）的城建税，15.50万元（516.74×3%）的教育附加费，10.33万元（516.74×2%）的地方教育附加费，土地增值额共计1447.01万元（10000÷1.11-1000-400

0-1500-36.17-15.50-10.33-1000=1447.01），应纳土地增值税为434.1万元（1447.01×30%）。那么应纳企业所得税为503.23万元[（10000÷1.11-1000-4000-1500-36.17-15.50-10.33-434.1）×

25%]，综上可知1516.07（土地增值税434.1万+企业所得税503.23万+增值税516.74万+城建税及教育附加费62万）÷（10000÷1.11）最后的结果为16.83%，这就是企业的整体税负率。“营改增”之后，房地产企业的税负率略微下降，主要原因是增值税是价外税，不列入企业所得税、土地增值税的成本项目进行扣除，但是，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，此外，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

（三）对销售产品定价的影响

同样销售10000万元的房地产项目，两者确认收入不一样，在营业税政策下，企业销售10000万元房地产项目就确认10000万元收入，但“营改增”后，企业销售10000万收入却只能确认8108.11万元收入，要剔除增值税1000万元的土地价款和扣除11%的增值税，造成企业主营收入减少，但是税负会略微降低，一定程度上会影响企业的业绩和利润水平。因此，在“营改增”背景下，企业销售产品必须要重新定价，将增值税影响因素考虑在内，在定价和税负之间寻求平衡，确保企业得到合理的利润水平以支撑其长远发展。

（四）对房地产企业购买建筑服务的影响

建筑行业属于劳动密集型产业，以农村的农民工为主要的劳动力来源，而相比起其他劳动力来说，农民工往往具有很强的流动性，不属于专门的劳务公司，所以也没办法提供增值税发票给建筑企业。即使有劳务公司负责，在“营改增”制度下劳务公司支付给农民工的工资无法进行差额扣税，也就是劳务公司必须就劳务全额开具增值税专用发票给建筑公司，根据增值税的特点，这部分增值税由下一环节的建筑企业承担，造成建筑企业承担更大额度的税，建筑企业必然在和房地产企业签订建筑合同时考虑工人劳务的增值税负担，使合同的签订金额提高，同样会使房地产企业成本增加。

二、营改增制度下对房地产开发企业税收筹划的建议

（一）学习“营改增”系列法规

房地产企业首先要对财务人员进行业务培训，掌握改革方针等内容是财务人员必须要认真学习的，并且要仔细领会其中核心内容，以改革政策为依据对核算方式进行科学的调整，在提升核算质量的基础上，保证每笔账目都能做到有据可循。其次要指定税务管理人员，统一对企业内部的税收筹划进行管理。第三是强化企业相关人员的纳税意识，不管是采购材料还是劳务工作中都记得获取增值税专用发票，以保证最大限额抵扣增值税进项税额。

（二）对物资材料采购等进行税收筹划

在选择材料供应商的时候，最好是通过招标这种方式，首先供应商必须要能提供增值税专用发票，其次对供应商的报价、材料价格、产品质量等进行综合的考虑，最后综合这些条件选择最符合房地产企业的供应商。在劳务人员选择方面，尽量选择相对规模较大的、有体系的劳动力机构，以保证企业可以取得到劳务方面的增值税专用发票。

（三）对开发成本进行税收筹划

因为房地产项目的开发耗时较长，所以期间能平均这些环节中出现的工程项目成本，就可以平均抵消掉增值额度，从而节约成本税收。一个成功的房地产项目，在立项的时候就应该进行税收筹划了，合理地对工程建设进行设计并且保证建筑方法选择的科学程度。从实际情况来说“营改增”改变了税收制度，必然会影响房地产开发的成本，所以要想尽量避免对房地产项目成本产生过大的影响，就要恰当的选择施工企业以及材料供应商。

（四）对销售方式进行税收筹划

土地增值税是房地产销售过程中涉及的主要税种之一，土地增值税的税额和房地产的增值率保持正比关系，越高的增值率就会产生越高的边际税率。如果在销售房地产的过程中分开进行的话，销售额可以进行分解，包括房地产售价和装修费用两个方面，使税收筹划的范围扩大，而房地产增值率则被降低，这样一来需要缴纳的土地增值税额度也就实现了大幅度降低。

销售方式进行税收筹划，不光分开房产售价和装修售价，房地产企业销售方式中有分销、包销、支付手续费销售和视同买断销售，每种模式都有不同计税方法，转变销售方式可以将房地产企业税收筹划的范围进一步扩大，为房地产行业创造更大的盈利空间。

（五）对购买建筑服务进行税收筹划

在选择建筑公司的时候，尽量选择能够提供增值税专用发票的建筑公司，保证企业可以得到增值税专用发票进行抵扣，再对建筑公司的报价、综合实力进行考量。

综上所述，几年来我国已经大范围开始实施营改增税收方案了，房地产行业自身具有的特点必然会受到营改增的影响，为了更好地与其相适应，房地产行业应该科学的、积极的调整自身的经营方式，以营改增税收方案为依据，筹划房地产企业各个环节的税收方案，以便最大限度地节约税收开支。

参考文献：

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[6]关于全面推开营业税改征增值税试点的通知.（财税〔2016〕36号）.

[7]房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法.（税总发[2016]18号）.

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