房地产税最新情况

　　一：2015房地产税改革最新方案相关消息：房地产税划归地方

　　备受关注的房地产税改革推进近日有方案细节传出。有消息称，作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。

　　多位专家确认表示，十二届全国人大会已将房地产税立法纳入五年立法规划，意味着房地产税立法进程迈出重要的一步。新华社昨日援引权威人士信息指出，在目前的方案设计中，房地产相关的其他税种，包括契税、土地增值税、耕地占用税等将暂不纳入房地产税改革，未来在房地产税开征后有可能逐步进行改革。接受采访的专家表示，房地产税改革的原则是对多套房、高端房进行调节，因此很多人并不需要缴纳房地产税。

　　业内人士分析指出，房地产税的立法工作一直在推进,但目前很难确定出台的时间,这涉及很多技术性问题。具体政策出台及方案实施有待税务总局、财政部的文件发布为准。相关工作人员表示。

　　房地产税相关税种

　　据了解，目前我国房地产业的相关税种有5个,包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税，此外还有对房地产业征收的政府性基金和各项收费。业内学者分析认为，未来房地产税的改革或将进一步整合这些税种及收费。

　　数据显示，2014年我国全部税收收入119175.31亿元，地方税收收入59139.91亿元。房产税收入共计1851.64亿元，占全国全部税收收入的1.55%，占地方全部税收收入的3.12%;城镇土地使用税1992.62亿元，占全国全部税收收入的1.67%，占地方全部税收收入的3.37%。

　　对个人征收房地产税应由地方说了算

　　作为我国税制改革的重要组成部分，房地产税改革是我国增加直接税、降低间接税，调节税制结构的重要一环。改革之初，房地产税将由房产税和城镇土地使用税合并而来。

　　目前这两个税种都是小税种，规模不大，因此开征之初的房地产税很难成为地方财力的重要支柱。正如华夏新供给经济学研究院院长贾康所言，房地产税作为地方主要税种之一还需要一个培育和发展的过程。

　　此外，专家建议，未来开征房地产税应对经营性房地产和非经营性房地产有所区分。对经营性房地产征收的房地产税，应该在房地产税法通过后立即停止征收房产税和城镇土地使用税，开始征收房地产税。税基要按照房地产市场价值评估，且每几年更新评估价值。所有经营性房地产都应缴税，不设免税面积。不过，为了保持税负基本稳定，未来房地产税的规模在现有房产税和城镇土地使用税的基础上不宜增加过多。

　　而对个人住房征收的房地产税，则将给予地方较大的自主权。税率可能是浮动税率，具体定多少、何时开征可能由地方说了算。 中国财税法学研究会副会长施正文表示，有的地方认为当地房地产市场具备征税条件，征管条件也具备了，需要增加财政收入，就可以尽早开征房地产税;反之则可能暂时不开征。

　　二、2015房地产税或按套征收最新消息：

　　房地产税立法草案已在内部制定 贾康认为，房地产税最晚于2017年实施

　　前日，全国政协委员、财政部副部长朱光耀在回应有关房地产税的提问时说，中国怎么开征房地产税，仍在研究的过程中，总的说来由人大牵头，财政部配合，过程要非常谨慎。近日，全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康在接受专访时透露，房地产税立法草案内部一直在做。

　　（贾康简介：全国政协委员、政协经济委员会委员，财政部财政科学研究所原所长，中国财政学会副会长，多年专注房地产税研究，出版《房地产税离我们并不远》。）

　　房地产税最晚应于2017年两会后实施--相关问题解答：

　　问：去年两会，财政部部长楼继伟提出房地产税立法正在推进，历经一年多，现在有没有新的进展

　　贾康：现在比较关键的事情，是什么时候将房地产税法正式纳入全国人大立法程序，尽快开始一审。

　　问：今年可以纳入立法程序吗

　　贾康：按照各个方面的表态，应该是这样。十八届三中全会明确要求加快房地产税立法并适时推进改革。去年，傅莹女士作为人大发言人，明确表态尽快纳入立法程序。过了一年，今年两会在即，按道理来说应该是有这样的动作。

　　问：要走程序的话，立法的草案已经在准备

　　贾康：有所准备，内部一直在做。

　　问：有媒体报道，房地产税最快2016年实施。

　　贾康：中央政治局要求，财税改革的重点和基本事项应在2016年做出来。按照这个节奏要求，有一个推测，今年应该启动立法，最理想的情况下这个立法程序要走一年，一审二审三审。一审之后，要征求社会意见，在各种意见于讨论中吵得不可开交的情况下，搞不好会推到四审，那么这一年可能走不完程序。希望能走下来，但很有可能会走不下来，就会顺延到2016年，最晚应是推到2017年，在2017年两会上经全国人大审议批准，通过后开始实施。这样才能符合中央关于改革时间表的要求。从这个意义上说，房地产税也是等不起的。

　　土地出让金和房地产税并非只能择其一

　　问：房地产税，公众的理解可能就是把土地和房产合在一起征税

　　贾康：房地产合在一起是不动产，放在一起作为征税对象，是市场经济发展中，已经有相对成熟国际经验的制度。在汉语的表述中，房地产税和房产税说起来两者有区别，但实际上指的都是消费住房保有环节上，实施改革从无到有来征收的这个税种。

　　问：十八届三中全会之前，并无房地产税的概念，房地产税与之前说的房产税有什么不同

　　贾康：房产税，是1986年全国人大授权国务院依照暂行条例开征的税种，当时规定个人住房免纳房产税。怎么样让它从无到有曾有开征物业税的设想。为找到一个相对容易操作的便捷路径，那时候认为房产税就是可以利用的一个实操框架。所以说，我国近年先后称呼的物业税、沪渝试点的房产税、要加快立法的房地产税，实际上指的就是一回事。

　　问：你参与了房地产税立法的前期讨论，大家争议的热点包括这一条吧

　　贾康：热点有若干。包括房地产税和70年的土地出让金可以一起收吗在国有土地上征收房地产税有法理依据吗这两个问题，是我接触到的最会引出愤愤不平情绪的争议之处。有人说，我房子里包含着70年的土地出让金，你再每年征税，重复征收合理吗老百姓一听往往就会很生气。另外，我接触到的情况是有很多人在说，别的国家征收这个税可以，因为别国的土地是私有的，而中国的城镇土地是国有的，在国有土地上征个人的房地产税，法理上说不通吧

　　问：应怎样理解土地出让金和房地产税的关系

　　贾康：土地出让金的性质不是税而是租金。另外国家还可以凭借政治权力依法开征针对房地产(不动产)的税收。所以租和税是可以合理匹配的关系，并不互相排斥地二者只能择其一，一国制度设计应该使它们并行不悖地适应整个调控体系的优化。另外，多种税、多环节、多次征这种复合税制本身就包含重复征收因素，这里的真问题是重复得是否合理的问题。

　　房地产税应明确调节高端

　　问：公众一直担心房地产税会增加个人的负担。

　　贾康：房地产税作为一种直接税，它的税收负担，按照理论框架应该更多落在有支付能力、比较富裕的社会成员头上。

　　问：这一点涉及房地产税的立法框架征收的时候面对的重点对象应是高端人群

　　贾康：对，房地产税在中国立法过程中，应该尽快明确调节高端的路线，让社会大众吃定心丸。

　　问：那么高端的范围可能会如何确定

　　贾康：这里有两个技术路线。一个技术路线是第一套房可以排除，剩下的可以征税。第二个技术路线是按照人均平米更精确，不管是多少套房，扣除一定的人均平米后再征税。

　　问：这两种方案你倾向于哪一个

　　贾康：按照人均面积还是家庭拥有房屋套数征税，这是房地产税制度设计中争议最多的环节之一。

　　具体是按套还是按平米说起来，按套更宽松。如果第一套房不征税，第二套房是不是也可以税率从低就中国现在的普遍情况和民众心理来看，第二套房可以说是自己给自己买的商业化社会保险，征收税率从低具有一定合理性和可行性。但对于第三套、第四套，乃至更多套的房子，不应该再给予税收优惠了。

　　如搞普遍征收体制内官员也不会接受

　　问：但第一套房子有80平米的和200平米的，显然是不一样的。

　　贾康：这需要有开明一些的考虑。简单、形式上最公平的办法，是按照美国的办法，不做任何扣除，只要是住房，有一平米就征一平米，但这种方式不适合中国，别的不说，体制内的人都受不了。

　　问：为什么体制内的官员接受不了

　　贾康：体制内的公务员，不受劳动法保护，工作白加黑、五加二非常辛苦，辛辛苦苦这么多年，最实惠的是在房改以后，有了一套房，比如在北京，可能是在地段比较好的地方有个100多平米的房子，同时现在一个月收入也才几千块钱。如果房地产税见一平米征一平米，体制内的官员肯定接受不了。

　　问：此前上海、重庆两地的试点有人认为是失败的，没看到对房价立竿见影的影响。

　　贾康：我不同意这样的看法。首先要肯定这个破冰、试水的作用。一开始要先建框架，柔性切入，不是没影响，但对房价的影响，不那么显著，但以后是有可能趋于越来越显著的。

　　问：一方面希望房地产税柔性切入，使其力度有限;另一方面，我们又希望房地产税成为地方政府主要收入来源，这不矛盾吗

　　贾康：其实不矛盾。有声音说，刚开始收一二十亿的房地产税，不算什么东西，所以没用，这不对!这是刚刚切入，要看到以后的潜力，一开始的时候主要是建立制度框架，发挥调节引导的作用，同时也会带出以后越来越有把握组织收入的功能。要看得长远些。

　　问：这中间可能存在什么难题吗

　　贾康：我看不出来有什么过不去的问题。

　　问：地方财政税收多了，那给政府交的费是否可以少些

　　贾康：对，另外一些东西应清理、整合。目前我国实际开征的18种正税里面，与房地产相关的就至少有10种，都应在全面改革视角下作合理协调收费或许要在清理中间取消，或许要归并，或者某些收费负担需要调减。

　　房地产税未来也可能扩大到农村

　　问：让房地产税成为主体税源，会不会成为地方政府主要收入

　　贾康：不是让它包打天下，也不可能包打天下，还有其他税。中国一些主要的城市区域，若干年后房地产税可能成为最主要的地方收入来源之一。

　　问：房地产税会怎样成为主体税源

　　贾康：它会自然而然地成为主体税源。中国的发展大势，是未来还要有4亿人左右从农村居民变成城市居民，要在城市定居都要有房。建成区域会扩大，城市居住的人会翻倍，人均收入会上升，他们的住房形成的税源，对公共金库作出的税收贡献，一定是不断上升的。

　　问：会有人不断进入城市，但大部分人都只买一套房，房地产税会面临枯竭的状态吗

　　贾康：不可能枯竭。只买第一套房，不买第二套房，这不符合人均收入上升大趋势和人的需求本性。退一万步说，假如真的普遍出现所有人都只买第一套房，那么可以再修改税法，根据情况，从一开始第一套房的不征税，可以变为根据人均多少平米征税的办法。

　　我认为我国在可以预见的很长时期内，可能需要坚持住房保有环节税收只是调节高端。但应一起覆盖高端的增量和存量，在按照住房的市场评估值为主要计税依据进行征收的情况下，可采用渐进的模式，逐步扩大到居民存量住房的更大范围，即适当放低高端的具体界限，更远的未来，也不排除扩大到农村地区。

　　不会通过征税让小产权房完全合法化

　　问：此前征求意见的税收征管法，提出个人统一税号，这是提前布局房地产税吗

　　贾康：统一税号最直接的作用是为以后的个人所得税改革铺垫，个人所得税是对一个个人，房地产税是对家庭，但管理上，也会凭借税负有相通之处。

　　问：如果确定按家庭、按套征收，征税的房屋价格基数要怎么确定

　　贾康：这就是税基评估问题。应在征税前进行不动产登记，把全国房屋的基本数据摸清楚，评估税基的时候，可以按照物业税模拟空转的经验，在计算机里设计好软件，将住房的相关数据输入计算机，自动生成评估结果。模拟空转的时候，是分三种不同的类型：制造业的、商业的和消费住房，不同类型，有不同指标体系。消费住房很重要的是要参考市场价值，处理地段因素、朝向因素等各种复杂的因素来作综合评估。

　　问：保障房会怎么考虑

　　贾康：我认为对保障房不应该征税，保障房其实就应定位为公租房和共有产权(有限产权)房，没有必要征税，它们已经是作为低中收入者的社会保障来提供了，只有商品房、完全产权房才应纳入房地产税征管收范围。另外，在很长一段时间以内，也不要涉及农村宅基地上的农民自住房。

　　问：那小产权房呢

　　贾康：小产权房的问题有待进一步理清。这一次的不动产登记会倒逼出小产权房的分类解决方案。

　　问：不会通过房地产税征收让小产权房合法化

　　贾康：不应存在这个一刀切处理方案。总体来说，小产权房在既有情况下，主要是农村集体土地上个人宅基地上的房子，以及一些跳过征地环节直接进入市场交易、名为小产权实为买主无产权的房子。只有小产权房在分类处理清楚后，对那些处理成商品房的真正的产权房，在那个时候，再按照法律去覆盖征税。

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