“营改增”后房地产开发企业的账务处理

【摘要】自从2016年5月1日“营改增”政策出台后，各行各业都遭受到了极大的冲击。房地产行业作为我国的一项重点产业更是面临严峻考验。“营改增”就像一把双刃剑，为房地产行业既带了机遇又带来了挑战，房地产行业在短期内必定受到不小的影响。本文将以房地产开发企业经历“营改增”后的账务处理为切入点，分析企业将遇到的难题，并提出相应的对策。希望有助于房地产行业积极应对变化，推动其更平稳地发展。

【关键词】“营改增” 房地产行业 账务处理

一、引言

“营改增”政策的落实虽然对各行业带来了冲击，但是从另一方面来说它解决了重复征税的问题，更推动了产业结构优化升级。有数据显示，如果“营改增”税制改革推广至各个行业，预计每年将实现结构性减税1000亿元以上，带动GDP增长0.5%左右。[1]由此可见“营改增”确实带来了颇多好处，但房地产开发企业是否能适应此政策并更稳健地发展还有待考证。

二、“营改增”后房地产开发企业账务处理方式的变化

（一）核算方式的变化

一是“营改增”前营业税税率为5%，“营改增”后改缴增值税：一般纳税人销售不动产和提供不动产租赁的税率都为11%，而且自建的不动产要以全部价款和价外费用为基础计税，非自建的不动产可以扣除购置原价；小规模纳税人或采用简易计税方法均为5%。

二是“营改增”后转让不动产，一般纳税人和小规模纳税人都要按5%的税率预缴税款；不动产租赁服务一般纳税人按3%预缴税款，小规模纳税人按5%预缴税款。

三是在计算房地产增值税额时，按11%缴纳税款的一般纳税人， 在计算销售房地产增值税额时， 向政府部门支付的土地价款准予从销售额中扣除。

（二）会计处理的变化

“营改增”政策开始实行后，企业从缴纳营业税转为缴纳增值税，增值税属于价外税，会使销售总额减少。因此，缴纳增值税会使企业的营业收入比缴纳营业税减少一部分。但是增值税属于流转税可以在后期有购进业务时与进项税进行抵扣，这样会使成本有所节省。由此可见，营业税额被免，营业收入和成本都下降，会导致企业的利润总额和净利润减少。例证如下：

1.假设企业销售商品房取得销售收入2000万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。则企业相关的会计处理如下：

（1）“营改增”之前，房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。

借：银行存款2000

贷：主营业务收入2000

借：营业税金及附加100

贷：应交税费——应交营业税100

借：营业税金及附加12

贷：应交税费——应交城市维护建设税7

应交税费——应交教育费附加3

应交税费——应交地方教育附加2

（2）“营改增”之后，房地产开发企业适用11%的增值税税率。同样的条件，相关的会计处理如下：

借：银行存款2000

贷：主营业务收入1801.80

应交税费——应交增值税（销项税额）198.20

不考虑当月增值税进项税额的情况下：

借：营业税金及附加23.78

贷：应交税费——应交城市维护建设税13.87

应交税费——应交教育费附加5.95

应交税费——应交地方教育附加3.96

假定不考虑营业成本：

（1）缴纳营业税情况下：

对利润总额的影响=2000-100-12=1888（万元）

（2）缴纳增值税的情况下：

对利润总额的影响=1801.80-23.78=1778.02（万元）

三、“营改增”后房地产企业将要面临的账务处理难题

（一）会计账务处理难度增大

在“营改增”政策下，并不是所有企业都可以申报纳税，只有账务清晰的合法合规企业才可以在规定时间在不动产所在地地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。况且增值税的规定复杂，不仅是购销业务，还涉及视同销售等特殊情况。因此导致部分增值税可以日后抵扣，但跨会计年度还应另作处理，还有一部分不得抵扣需转出。与之前的营业税对营业额直接征税相比，仅在增值税计算上就难度就加大了不少，更不用说协调会计与税法的差异。

（二）企业的增值税专用发票难以保存管理

从表面上来看，“营改增”税率由5%变为11%，但是增值税采用抵扣制，是对销项税与进项税的差额进行征税，而营业税是对整体营业额进行征税，实际上税负是减少了的。不过房地产开发企业只有获得增值税专用发票，才能在日后凭票抵扣增值税额，如果发票出现问题税负反而会增加。

由此可见，发票的管理更为重要。在这一系列过程中每项业务发生的时间也无法控制，这不仅要求财务人员要及时处理经济业务，尽快熟悉增值税有关业务，更要保存好增值税发票。“营改增”规定增值税的发票必须在180天内认证完毕，这无疑给没有相关经验的工作人员带来巨大的挑战。因此，营改增之后的增值税专用发票的管理是房地产开发企业关注的重中之重，将直接影响企业的效益。[2]

四、“营改增”后房地产开发企业账务处理的对策

综上所述，筆者认为房地产开发企业应该从以下几点来应对“营改增”带来的变化：

（一）加强会计核算，提高财务人员的技能

企业可以对财务人员进行培训，加深其对新政策的学习以及理解，促使其更快适应新规定下的会计处理，与此同时减少账务处理的风险。除此之外各部门之间还应互相合作，全面提高财务人员各方面的技能，从而减轻企业风险，提高企业收益。

（二）完善企业内部财税制度

企业很有必要完善财税制度，对每一个环节严格把关，包括采购、开发、销售、纳税环节等，争取把财务风险控制在一定范围内。

（三）加强增值税专用发票的管理

“营改增”后增值税可以抵扣，增值税专用发票就显得尤为重要。首先从获取增值税发票时就应该谨慎，一定要是合法合规的。其次要对取得的发票进行保存以及认证，要保证不能丢失或者损毁，并且需要在规定时间内去进行认证，以免为企业增加税负，影响其收益。

（四）对企业的经营模式做出调整

房地产开发企业开发周期长，耗用成本较多，为了更快地适应“营改增”政策，企业可以做出一些调整。例如：缩短开发周期从而降低资金耗用；开发时提高房地产及周围环境质量和服务质量；打破以往的售房模式、加强宣传等。通过这些调整，推动房地产行业向新的方向发展。

五、结语

“营改增”是我国税收体制的一项重要改革，将会把经济发展推向一个新的高度。房地产开发企业需要做好过渡工作，把它带来的冲击降到最小，采取相应的对策加强财税管理，会计核算，在适应“营改增”之后，推动企业稳健发展。换而言之，“营改增”也会将房地产开发企业推向一个新的领域，促进其改革和结构优化。

参考文献

[1]洪媛，何波，刘秋衍.“营改增”对房地产业的影响[J].当代经济，2015，（24）：42-44.

[2]路露.营改增后房地产开发企业的账务处理[J].商，2016，（33）：162.

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