浅谈两岸三地打击短期炒房行为的税收政策

【摘要】衣、食、住、行是人生存的根本需求，其中住宅更是与人民生活息息相关，再加上在中国人的传统观念里，“有房才有家”，因此，房价水平的合理与否与人民的生活幸福感息息相关。而自2006年以来，中国大陆，中国台湾和中国香港的房价均飞速上涨，极大影响了经济和社会的稳定发展。而经济发达国家的经验表明，房地产投机对房地产业、乃至宏观经济的危害都是很大的，遏制投机炒房是稳定房价的关键（杨东，2006）。笔者将从大陆、台湾及香港2006年以后的房价变化、政策内容与政策效力浅谈两岸三地打击短期炒房的税收政策。

【关键词】短期炒房;税收;台湾;香港;大陆

一、房屋市场的变动情况

2006年至2011年的5年间，世界各主要国家的房地产市场，房价涨幅最高的前十名国家，亚洲地区有6个：中国大陆110.9%、香港93.7%、以色列54.5%、新加坡50.5%、台湾30.1%、马来西亚28.5%（谢明瑞，2012）。由此看出，自2006年起，台湾、香港、大陆的房价均呈现急速上涨的趋势。然而，房市过热可能衍生所得分配恶化和泡沫化等经济社会问题，演变成为金融问题，会对国内乃至于国际经济产生伤害，例如日本在1990年代发生的房市泡沫破灭、美国在2007年开始的次贷危机衍生的金融海啸，乃至于冰岛、爱尔兰、乃至赛浦路斯等等国家，都深受房市泡沫化的深刻冲击。因此许多国家都在房市过热时，为防患于未然，都必须采取相关金融或税收措施加以冷却。而打击短期炒房自然成为其中重要的一环，各个国家也采取了相关的税收政策与非税收政策。

二、打击短期炒房的税收政策及效果

（一）香港

香港主要运用印花税调节房产市场，透过印花税率的调整及在原有的印花税基础上额外增课其他印花税，提高房屋的交易成本以遏止炒房。2010年11月20日，香港在4.25%印花税的基础上，宣布征收“额外印花税”以抑制住宅的短期交易。额外印花税分3级，其中在6个月以内转售征收15%的交易税。

然而“额外印花税”仍不足以抑制炒房的情势，加上美国推出第三轮量化宽松措施（QE3）造成游资的涌入，于2012年10月27日宣布，推出新一轮措施，包括延长持有期间至3年并且提高“额外印花税”的税率以及引入“买家印花税”，即香港永久性居民以外的所有买家（包括以个人或公司身份），均须缴纳该税项。这项政策宣布以后，短期买卖行为由1997年至2010年期间平均每月1，500多次锐减到2013年1月的245件。香港整体房价在2013年1月重新攀升，按月上升2%。

（二）台湾

财政部2011年制定《特种货物及劳务税条例》，并经行政院核定从100年6月1日起施行。其中不动产部分针对“出售持有2年以内之房屋及其坐落基地，及可供建筑之都市土地课征10%或15%税额”，加重短期买卖非自住不动产的交易成本，希望在不影响正常交易的前提下，有效抑制房市短期投机炒作的歪风，促使房地产回归合理正常的市场交易。

中华财政学会通过对2011年至2013年被课特销税的房产交易进行实证分析，发布了《特种货物及劳务税条例实施成效及对所得重分配效果》，结果显示：不动产特销税对于抑制短期交易的效果很显著，在很多县市，短期交易减少的比率皆达到70%或80%以上。由内政部委托住宅学会进行的《住宅需求动向调查》报告显示，2011年3月，台湾六都会地区近8%的房屋交易属于短线投资，而2014年第二季度的投机需求降低至4.9%。

但是政策实施以后，虽然在打击短期交易上有所成效，但是台湾整体房价仍呈上升趋势。

（三）大陆

大陆对于个人销售或购买住房，征收契税和营业税。

契税由受让人缴纳。对于新建商品房，以房价的3%征税，若为个人普通住房则是1.5%;非居住新建商品房，以房价的3%课税;二手住房、商铺、办公房以房价的3%征税，若为个人普通住房则是1.5%。

另外，对卖房而言，若为二手房交易则还需根据购房年限来确定应缴纳的综合税。其综合税包含营业税及城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等附加税。其附加税可能因地区而有不同。例如：上海市规定，若个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税（5%）;个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。同时还须按规定缴纳城建税（7%、或5%、或1%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）以及河道工程修建维护管理费（1%）。

大陆的税收政策对于短期炒房的打击力度明显小于台湾和香港，但是配合以“第1套房首付款、第2套房及第3套房以上实施差别化的房贷政策”、“限购令”等非税收政策，对于短期炒房的打击也卓有成效。其中，上海及北京2012年的房价的跌幅就介于一至二成之间。

三、结论

由两岸三地对于打击短期炒房的税收政策可以看出，要想达到打击短期炒房的目的，必须要以税收政策辅以非税收政策，货币政策辅以非货币政策，才能够切实可行。

其次，尽管打击炒房是调节房价的重要环节，要想真正保证房市的健康发展，也不能仅仅着眼于短期炒房，需要多方政策相互配合，才能真正做到调节房价，保障经济健康与人民幸福！

参考文献：

[1]杨东.遏制投机炒房是稳定房价的关键.价格理论与实践，2006

[2]谢明瑞.物价房价与赋税.国政研究报告，2012

[3]范忠山，邱引珠.企业税务风险与化解[M].北京：对外经济贸易大学出版社，2005

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