房地产金融论文浅析抵押贷款证券化优劣势

　摘要：抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。证券化是一把双刃剑。一方面，以证券化为代表的二级市场推动了银行业的专业化与规模化发展，从根本上改变了传统银行的盈利模式，帮助新兴银行突破资本的瓶颈，分离存贷款业务，使其可以凭借较少的资本控制大量的盈利性资产，从而推动专业化贷款银行的诞生。另一方面，证券化的方便融资功能以及直接连通投资人与贷款资产的功能，也确实为银行拓展风险边界提供了便利，从而可能引致风险的残留，而这些残留的风险在证券化推动的规模化过程中将以更快的速度积聚，埋下风险的隐患。

　关键词：抵押贷款 证券化 优劣势

　1抵押贷款

　抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补偿。

　2抵押贷款分类

　2.1银行抵押贷款

　2.1.1个人住房贷款

　1.个人住房商业性贷款

　个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买 本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款、

　2.个人住房公积金贷款

　个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。

　3.个人住房组合贷款

　凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款（这种贷款方式简称个人住房组合贷款）。

　2.1.2企业抵押贷款

　企业贷款对象：工商注册的各类中小企业客户，经营情况良好。

　企业贷款期限：一般为1－5年。

　企业贷款金额：一般为50万~10亿元。

　基本要求：

　注册于上海市的中小企业。

　持有中国人民银行核发的贷款卡，无不良信用记录。

　公司注册与营运1年以上，最近一年年营业额300万以上。

　利率费用合并一般为8%--14%之间。

　2.2信托抵押贷款

　抵押信托贷款是指受托人接受委托人的委托，将委托人存入的资金，按其(或信托计划中)指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，融资方以不动产抵押作为信托贷款的担保方式。利率加费用一般年18%左右。

　不动产信托，Real Estate Investment Trusts简称“REITs”，直译为不动产投资信托，也称为房地产投资信托，其起源于美国。REITs一般分为三种类型：权益型(Equity REITs)、抵押型(Mortgage REITs)和混合型(Hybrid REITs)。

　2.3典当行抵押贷款

　抵押典当是指当户将其不动产抵押给典当行，交付一定比例费用和利息，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、费用、偿还当金、赎回当物的行为。利息加费用合并约为月3%左右。2.4五色土抵押借贷。

　借款人将不动产抵押在放贷人（自然人）的名下，放贷人将资金直接交给借款人，借款人依照约定还本付。

　2.4五色土抵押借贷

　　借款人将不动产抵押在放贷人（自然人）的名下，放贷人将资金直接交给借款人，借款人依照约定还本付 息。借款人若不履行到期债务，放贷人对该不动产有优先受偿的权利。五色土负责抵押借贷的风险管理，贷前风险评级和贷后诉讼执行。对每一笔抵押贷款，尽职调查，评估风险的的大小，确定五色土风险级别：AAA级、AA级、A级等。

　利率加费用一般为年18%左右。

　2003年10月，五色土在国内首创不动产抵押借贷风险评级，因其规范化、阳光化、专业化，被业内称为“五色土模式”。

　风险评级标志见下图：

　2抵押贷款证券化

　2.1概述

　　证券化(securitization)，是指金融业务中证券业务的比重不断增大，信贷流动的银行贷款转向可买卖的债务工具。

　2.2特征

　证券化发展在国际金融市场上表现为两个较为明显的特征：

　1.从20世纪80年代上半期，新的国际信贷构成已经从主要是辛迪加银行贷款转向主要是证券化资产。传统的通过商业银行筹措资金的方式开始逐渐让位于通过金融市场发行长短期债券的方式。

　2.银行资产负债的流动性（或称变现性）增加。银行作为代理人和投资者直接参与证券市场，并且将自己传统的长期贷款项目进行证券化处理。

　2.3抵押贷款证券化

　.定义

　抵押贷款证券化（CLO）是指抵押贷款持有人将一些性质相似的抵押贷款放在一起，构成一个抵押贷款组合，然后向第三方（通常是一些机构投资者，如养老基金等）出售这一组合的股份或参与证书。

　2.CLO的流程

　抵押贷款证券化湿传统的证券化技术在商业贷款上的应用，产品构成与资产支持证券基本相似：

　建立一个独立的SPV来发行证券，SPV与原始权益人实行“破产隔离”；

　SPV购买抵押贷款证券化的资产组合（贷款池）；

　评级机构为资产池的贷款提供信用评级；

　采用各种信用增级方法提高发行证券的信用登记；

　SPV为投资者出售抵押贷款证券；

　SPV将出售抵押贷款证券的收益按合约转入原债权人的账户；

　SPV负责向债务人收取每期现金流并将其转入购买抵押贷款证券的投资人账户。

　2.4抵押贷款证券化的优劣

　2.4.1抵押贷款证券化的优势

　证券也是可以做抵押在银行贷款的，下面给大家介绍一下抵押贷款证券化的优势：

　1.有利于拓宽商业银行的融资渠道

　　实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60%以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。

　2.有利于降低商业银行的经营风险

　　我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，

　这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。

　3、、.有利于提高商业银行的盈利能力

　　实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。

　（1）银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。

　（2）银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。

　（3）住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。

　4.有利于加强商业银行的资本管理

　　按照《已赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8%（其中核心资本成分为4%）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取 “分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。

　5.有利于完善中央银行的宏观金融调控

　　公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量

　6.有利于推动我国资本市场的发展

　　根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。

　2.4.2抵押贷款证券化的劣势

　抵押贷款证券化虽有诸多优势，但其劣势也非常明显。

　1.风险残留

　新世纪开始了更加激进的贷款扩张，其年新增贷款额由2002年的140亿美元上升到2005年的560亿美元，翻了4倍。战略转型在加速了公司成长的时候也加速了风险的积聚，160亿美元的次级贷投资停留在资产负债表内，成为一个随时会爆炸的地雷——尽管这些贷款都有抵押物(贷款额一般是抵押物价值的80%左右)，但在房屋价格下降时，很多客户的贷款利息支出已经超过了房屋的市价，陷入了负资产的窘境，从而被迫选择违约，而对于银行来说，在房市低迷的情况下，抵押资产的拍卖不仅需要较长时间，而且通常售价较低，不足以弥补贷款损失。

　 风险还不止于此，为了获取更高的贷款转让收益，新世纪金融在将抵押贷款以非证券化方式批发出售给机构投资人时，通常以回购协议的方式来承担部分风险，以降低出售折价(在将贷款出售给摩根、高盛等大型综合银行时，被要求做出一定的业绩承诺，即在出售后的一段时期内贷款违约率不能超过某一水平，一旦违约率过高，购买贷款的综合银行有权要求公司回购他们的贷款)。这一做法虽然提高了转让收益，但却使公司的风险倍增。

　实际上，尽管这些贷款被作为表外资产处理了，但它们的潜在回购风险比自留贷款投资的贬值风险更加严重——截止2005年底，新世纪金融共有107亿美元的已出售贷款资产置于回购协议下，而公司的净资产只有21亿美元，现金、包括限制性存款在内也只有12亿美元，如果这107亿贷款同时被要求回购，公司唯一的选择就是破产。即使只有20%的贷款被要求回购，也将导致现金周转不灵。战略转型为新世纪公司创造了更高的短期回报，但从长期看，积聚的风险已为公司埋下了致命的隐患。

　2.拓展风险边界

　同新世纪金融一样，面对上世纪90年代后半期开始崛起的次级贷款市场，作为专业化抵押贷款公司的Countrywide也很难坐视，公司通过全范围贷款部将风险拓展到次级贷款和二次抵押贷款领域，并借助证券化和非证券化的二级市场转让为这部分贷款融资。

　3.危机爆发

　如果说过度风险的残留是新世纪金融长期发展的隐患，那么对残留风险的低估则最终导致了公司的破产命运。2007年2月，新世纪金融宣布“对于在房屋贷款违约和拖欠中所遭受损失的严重程度，公司未能正确估计”，公司股价开始了一路下跌。

　其实，新世纪金融对风险的低估早有显现。相对于160亿的表内证券化资产，公司的坏账拨备不到2亿美元，仅能覆盖1.22%的贷款资产，而对于回购协议下总值107亿美元的贷款，公司的回购拨备仅为700万美元。其理由很简单，因为根据新世纪金融历史数据建立的信用评级和风险管理体系显示，次级贷款的违约率并不是很高，1.22%的坏账拨备率和0.07%的回购拨备率已经足够!

　3小结

　综上所述，借助证券化手段，证券化是一把双刃剑。一方面，以证券化为代表的二级市场推动了银行业的专业化与规模化发展，从根本上改变了传统银行的盈利模式，帮助新兴银行突破资本的瓶颈，分离存贷款业务，使其可以凭借较少的资本控制大量的盈利性资产，从而推动专业化贷款银行的诞生。另一方面，证券化的方便融资功能以及直接连通投资人与贷款资产的功能，也确实为银行拓展风险边界提供了便利，从而可能引致风险的残留，而这些残留的风险在证券化推动的规模化过程中将以更快的速度积聚，埋下风险的隐患。但证券化并不必然引致风险，纯粹的表外证券化，变利差业务为中间业务，不仅没有增加风险，还将银行自身的风险转移出去，以风险的分散实现了风险的化解，不仅增强了银行自身的稳定性，也有利于整个金融体系的稳定——现代金融体系下，银行的作用已逐渐由风险的吸收者向风险的分散配置者转型。

　不过，这把双刃剑并不是不可以驾御的，关键在于监管法规的明确界定与银行自身面对风险诱惑时的理性抉择。当然，并不是所有银行都能理性抉择，但是，以证券化为代表的二级市场是现代金融体系专业化分工、提高风险识别和风险分散效率的必需，只有有了专业化的银行，建立在并购基础上的花旗、汇丰等大型综合银行的效率才能提升——整体金融体系的稳定来自于多样化银行的存在。

　参考文献：

　【1】、《证券市场周刊》

　【2】《政治经济学辞典》 许涤新主编 1980年版 人民出版社

　【3】《投资学精要》作者〔美〕兹维·博迪，亚历克斯·凯恩，艾伦·J·马科斯

　【4】《投资银行学教程》，国际金融，陈平等编，科学出版社，2005年

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