房地产行业偿债能力与营运能力分析

房地产行业属于资金密集型的行业，高负债已经成为房地产行业的一大特点，因此房地产行业的偿债能力一直都是投資者重点关注的能力之一，本文选取2017年207家上市房地产行业为研究对象，通过相关指标研究了房地产行业的偿债能力及运营能力。

房地产行业在中国整体经济规模中有着举足轻重的地位，随着房地产行业的不断发展，其对资金需求也日益增加，从而导致不断负债水平不断攀升，截止2017年年末，14家企业负债超千亿，本文选用2017年房地产行业合并报表数据，对其偿债能力，运营能力进行研究，本文运用了Stata统计工具对离群值进行处理，最后得到样本67个。

一、偿债能力分析

偿债能力分为短期偿债能力和长期偿债能力，短期偿债能力主要有流动比率、速动比率和现金比率等指标。长期偿债能力主要有资产负债率及权益乘数等。

从表1看出房地产行业的流动比率均值为1.78，速动比率为0.6，同时本文选取饮料、食品行业作为对比分析，其流动比率，速动比率，资产负债率平均值为1.64，1.1，0.41，发现房地产行业的速动比率远远低于饮料、食品行业，主要原因是房地产行业存货规模较大，剔除后速动比率下降更加明显，而房地产行业速动比率更能反映其偿债能力，因为房地产行业的存货比普通行业的存货变现速动更慢，同时我们看到房地产行业的资产负债率高于饮料食品行业，其中最大值远远超过了其它行业。

重点来看2017年房地产行业合并报表资产负债率排名前5名如下表所示：

其中万科资产负债率达到0.939609，比率非常高，本文观察了万科2017年负债情况，发现预收账款约占其负债总额的42%，目前大部分房地产企业在销售时采用预收的模式，所以预收账款普遍偏高，而预收为高质量的负债，因此虽然万科资产负债率较高，但是其偿债压力并没有指标显示那么大。所以目前用净负债率来考察房地产行业偿债能力更为合理，净资产负债率剔除了质量较高的预收账款等负债，更为准确，经计算万科2017年的净负债率为10.62%，偿债压力远远小于资产负债率所显示的结果。

二、营运能力指标

营运能力状况直接关系到资本的增值程度，同是还会影响企业的偿债能力，如果企业的运营能力很低，那就表明企业的资金积压、沉淀严重，资本不能发挥应有的效能，最终将影响企业的偿债能力。

同时本文统计了食品行业运营能力相关指标，其中应收账款周转率，存货周转率，现金及现金等价物周转率均值分别为21.87，4.77，6.88，通过对比发现房地产行业存货周转速度远远小于饮料、食品行业的存货周转速度，这主要是由于行业特性所导致的，大量存货可能还存在积压的现象。同时现金及现金等价物周转率也明显低于饮料、食品行业，说明现金利用效率不高，而这也是导致一些房地产最终出现资金链断裂的主要原因。

三、改善措施

从以上分析我们发现，房地产行业存货的储备规模较大，通常变现速度又较慢，因此房地产行业应该加强对存货的管理，加快销售的速度。同时由于盈利能力与偿债能力密切相关，因此应该通过多元化发展提高自身盈利能力，比如可以转型金融，转型健康养老等来分散房地产行业的风险，最后应该注意风险的防范，房地产市场受政策影响较明显，因此应该健全风险应对机制。（作者单位为同济大学浙江学院）

作者简介：孔文举：讲师，会计学硕士，同济大学浙江学院会计系，研究方向：会计实务与理论。

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