论我国不动产登记制度在民事执行中的适用

摘要本文针对现行不动产登记制度在民事执行适用中存在的问题,提出了完善我国不动产登记制度在民事执行中适用的构想:建议尽快制定不动产登记法,建立全国范围内统一的不动产登记制度;提出应当明确不动产登记对象,实现不动产登记与民事执行的衔接;明确不动产登记机关协助执行义务的内容,明确不动产登记机关的职权与法律责任。

关键词制度创新 立法 不动产登记

中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)07-042-02

一、我国不动产登记制度在民事执行中的适用概述

(一)我国不动产登记制度概述

不动产(immovable property)是指依自然性質或者法律的规定不可移动的物,包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。

我国物权法确立了“框架性、原则性”的不动产登记制度。不动产登记是指法律规定的登记机构将不动产物权变动登记于不动产登记簿的行为。不动产登记制度是指一国根据自己国家的社会实际和法律渊源所构建的不动产物权变动的立法体例,广义上的不动产登记制度既涵盖了实体法,也涵盖了程序法。

(二)民事执行概述

法谚云:“执行乃法律之终局及果实”。人民法院执行工作事关社会和谐稳定和法院的公信力,那么,何谓民事执行?对此,学者们众说纷纭,笔者认为,民事执行又可称为民事强制执行,是指债务人不履行生效法律文书所确定的民事义务时,人民法院执行机构依照申请或者依照职权强制债务人履行债务,以实现债权人的民事权利的程序。

(三)不动产登记制度在民事执行中的适用

就我国民事执行实践而言,由于长期以来“重审判、轻执行”,2007年10月28日修订后的新民事诉讼法总条文达268条,但有关执行程序的规定只有34条,在民事执行的法律制度供给上,立法机关提供的法律资源非常有限,民事强制执行法迟迟未能出台,在此背景下,民事执行的实施必须借助包括不动产登记机关在内的行政部门的力量。就不动产登记制度在民事执行中的适用而言,不动产登记对民事执行具有判断物的归属、办理查封登记等协助执行事项以及确定优先权等三个方面的作用。

二、我国不动产登记制度在民事执行适用中存在的问题

(一)不动产登记制度不统一

我国不动产登记制度方面的缺陷被总结为“五不统一”:不动产登记法律不统一,不动产登记效力不统一,不动产登记机构不统一,不动产登记程序不统一,不动产登记权属证书不统一。比如,根据现行法律、法规,不动产登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关管理部门负责,主要包括土地管理、房产管理、农业、林业、海洋行政和地质矿产主管部门等。

(二)不动产登记对象范围狭窄

1.不动产信托登记制度缺失不利于民事执行

根据2001年10月1日起施行的信托法,设立信托,对于信托财产,有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的,应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的,应当补办登记手续;不补办的,该信托不产生效力。这一法律规定是为了从法律上确认信托资产的权属,保障交易各方的权益。但在实际运作上,我国直到2006年6月才成立首家信托登记公司——上海信托登记中心,由上海浦东新区政府拨款,业务范围主要在上海,提供信托登记、注销、查询、公告等服务。不过,只有部分信托公司在此登记,更多的信托并不公开披露基本信息。由于缺乏配套的不动产信托登记制度,致使不动产信托在我国的不动产利用中无法发挥应有的作用,也不利于对信托财产的民事执行。

2.不动产租赁不办理登记不利于民事执行

租赁起源于古罗马,租赁权在罗马法上被定位为债权,目前各国的立法仍把租赁放在民法典的债权篇中或以合同法予以规范和调整,没有实质性的改变。但随着现代社会经济的发展,现代各国多规定不动产租赁经登记后,取得对抗第三人的效力。不少国家以特别法规定土地(特别是农地)和房屋的租赁权有物权效力,是为租赁权的物权化。租赁权物权说能够更好的解释现代社会租赁权产生的新变化、新特点。从民事执行实践来看,“不肖之债务人与第三人虚伪订定长期(例如二十年)或不定期之租赁契约(尤为不动产租赁契约),而产生无买主愿意投标之难以拍卖情形;或纵使有人买受,亦长期无法使用得标之不动产之妨碍强制执行的状况。”此种情形,在实践中并不少见。正因为不动产租赁权如果不办理登记存在弊端,大陆法系各国大都规定了不动产租赁权登记制度,《日本民法典》第605条规定“不动产租赁实行登记后,对以后就该不动产取得物权者,亦发生效力”,《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖其出租物,买受人不得辞退已订立经公证或规定又确定期日的租赁契约的土地承租人、佃农或房屋承租人”,将买卖不破除租赁原则的适用范围限于经公证及定期不动产租赁。我们不难发现,不动产租赁不办理登记不利于民事执行,因此,笔者建议在将不动产租赁登记纳入不动产登记的范围并明确规定其法律效力。

(三)不动产登记机关协助执行义务的内容不明确

在司法实践中,法院的具有执行力的生效判决、裁定确定了不动产物权的变更、转移、消灭、查封等变动,这种变动需要通过不动产登记机关变更登记、转移登记、注销登记、查封登记来实现物权变动公示。这种情形被称之为“协助执行”。新《民事诉讼法》第二百二十七条规定,在执行中,需要办理有关财产权证照转移手续的,人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书,有关单位必须办理。但是,对于不动产登记机关协助执行义务的具体内容,相关法律缺乏明确规定。

(四)不动产登记机关的职权与法律责任不明确

由于人员素质参差不齐等原因,我国不动产登记机关在登记时不乏出现登记错漏、登记资料遗失等情形,致使有关当事人损失惨重,而不动产登记机关的法律责任并不明确。这是一种权力和责任严重不对称的畸形现象。现行立法对于不动产登记机关的职权及其登记错误、拒绝协助执行或拖延协助执行、提供的查询资料不准确或错误、档案管理不善等行为的法律责任均缺乏明确规定,也不利于人民法院执行工作的开展。

三、完善我国不动产登记制度在民事执行中适用的构想

(一)尽快制定不动产登记法,建立统一的不动产登记制度

1.统一不动产登记机构

笔者认为,可以将目前分散的不动产登记职能从各行政机关中剥离出来,共同组建成立一个统一的不动产登记机构,通过立法将不动产登记机构统一设置在县级办证中心或者县级政务服务中心,一个窗口对外统一提供全部不动产登记服务,县级办证中心或者县级政务服务中心具体负责受理不动产申请、公告与异议、确认与登记、颁发权利证书及公示,而审核工作仍由土地管理、房产管理、农业、林业、海洋以及地质矿产等行政主管部门负责,相关部门必须依照法律规定在限定的时间内完成审核工作。同时,应当充分利用、发挥现代信息技术在不动产登记中的作用,实现县级办证中心或者县级政务服务中心与审核机构信息系统电子化链接,通过科学、合理的分类、索引以及联网共享,实现电子化信息交流和共享。这样不仅有利于提高工作效率,而且有利于提供便民服务。

2.制定全国统一施行的不动产登记法

为了尽快实现统一不动产登记制度的目的,物权法授权地方性法规在法律、行政法规出台之前,先行规定不动产登记制度。但是,仅靠地方性法规的局面必须尽快改变,因为完全由地方制定不动产登记制度,导致各地进行不动产登记提供的材料、程序不一致,不利于在全国范围内建立统一的不动产市场。因此,基于法制统一的考虑,应当尽快依照《物权法》第十条的规定制度不动产登记法或者规范不动产登记的行政法规,在全国范围内建立统一的不动产登记簿,制作统一的不动产权利证书,使用统一的登记表格。只有制定全国统一施行的不动产登记法,才能为登记制度的全面建立提供法律基础。

(二)明确不动产登记对象,实现不动产登记与民事执行的衔接

笔者认为,依照物权法以及全国人民代表大会及其常务委员会颁布的其他法律,下列不动产物权的取得、设立、转移、变更和终止,均应当办理不动产登记:(1)土地所有权;(2)建筑物所有权;(3)土地承包经营权;(4)建设用地使用权;(5)宅基地使用权;(6)地役权;(7)不动产抵押权;(8)海域使用权;(9)探矿权、采矿权;(10)取水权、养殖权以及捕捞权等。此外,不动产登记对象还应当包括:

1.施行不动产信托登记制度

国家应当依照信托法第十条之规定,尽快将不动产信托登记制度纳入不动产登记的范围。不动产信托登记可以由设置在县级办证中心或者县级政务服务中心的不动产登记机构统一受理。

2.将不动产租赁纳入不动产登记范围

笔者建议,未来的不动产登记法应当明确规定不动产登记的效力及办理机构。即不动产租赁权的取得、变更和终止,均应当办理登记,未经登记,不得对抗善意或无重大过失之第三人;不动产租赁登记亦可由设置在县级办证中心或者县级政务服务中心的不动产登记机构统一受理。

(三)明确不动产登记机关协助执行义务的内容

在民事执行实践中,不动产登记机关协助执行的内容主要包括:(1)协助查询被执行人名下不动产权属情况及有关档案资料;(2)协助办理不动产查封登记、轮候查封登记;(3)协助办理不动产过户登记、涂销登记;(4)及时协助执行义务。由于不动产交易频繁,为了防止被执行人转移财产,不动产登记机关应当在收到人民法院有关法律文书后立即办理查封登记。(5)通知义务。不动产登记机关知晓与不动产有关的信息,而人民法院执行机构不掌握相关信息,因此,不动产登记机关应当及时通知相关的人民法院执行机构有关信息。笔者建议在不动产登记法或者民事强制执行法中规定不动产登记机关协助执行的内容。

(四)明确不动产登记机关的职权与法律责任

不动产登记机关的职责主要包括:当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供相关原始权属证明和不动产界址、面积等必要材料。当事人提供了材料以后,登記机构应当履行法定职责,查验申请人提供的材料;并且向申请人询问有关登记事项,如实、及时进行登记。如果申请登记的不动产有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充有关材料,必要时还应当到现场进行实地查看。

不动产错误登记损害赔偿责任解决的是民事赔偿问题,是对民事权利损害的救济,其性质是民事责任。《物权法》第二十一条的立法本意是只要当事人因登记错误受到了损失,就可以向登记机构提出赔偿请求,登记机构应当承担赔偿责任。不动产错误登记损害赔偿责任就是侵权责任形态中的不真正连带责任的侵权责任形态,既不是连带责任,也不是补充责任。在具体操作时,只要权利人或利害关系人证明因为登记错误而受到的损害,并向登记机关提供了证明文件,就可向登记机关请求赔偿。登记机关进行审查后,认为当事人的赔偿请求成立的,应当予以赔偿。

综上所述,笔者从事人民法院立案、审判、执行工作逾二十年,在长期的司法实践中,深刻地感受到我国法制建设所取得的巨大成就,同时也清醒地认识到现行制度仍然客观存在的种种缺陷与不足。面对“执行难”,面对不动产登记制度的不完备,笔者深刻感受到加强我国不动产登记、民事执行的基础理论研究、建立健全相关制度的紧迫性。在笔者看来,完善我国不动产登记制度在民事执行中适用的当务之急,是要完善市场经济体制,充分发挥不动产市场的作用,促进不动产交易市场的培育与发达,在此基础上制定全国统一的不动产登记法或者规范不动产登记的行政法规;是要明确政府职能,建设法治政府,保证政府权力的规范化和透明化以及司法系统的独立性和公正性,尽快制定强制执行法,为民事执行工作提供有效、充分的制度供给,从根本上促使不动产登记制度逐步满足民事执行工作的需要。

注释:

常昱,常宪亚.不动产登记与物权法.北京:中国社会科学出版社.2009年版.第3页.

张曼.信托财产登记步履维艰.财经网..cn/2009-01-05/ 110044984.html.

谢怀栻.物权法..cn/article/default.asp?id=12165.

高丽珂.论不动产租赁权的物权性质.法制与社会.2009(10).

李忠雄.论买卖不破租赁与逃避债务.律师通讯.1993(4).

杨立新.论不动产错误登记损害赔偿责任的性质.当代法学.2010(1).第4页.

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